روند پرداخت وام بدون سپرده ساخت مسکن، با دو مانع عمده ناشی از نشتی منابع همراه شد و باعث بروز دست‌انداز در مسیر بازگشت سازندگان به بازار ساخت و ساز شده است.
هم‌اکنون سرعت حرکت سمت عرضه در ایستگاه پایانی رکود ساختمانی به سمت رونق به نحو محسوس تحت تاثیر محدودیت پرداخت جذاب‌ترین نوع وام ساخت قرار گرفته است. درحالی که پس از توقف رشد منفی تیراژ ساخت‌و‌ساز، سال گذشته حجم ساخت واحدهای مسکونی جدید در پایتخت حدود 5 درصد افزایش یافت، آمارهای اولیه از حجم ساخت وسازها در بازار مسکن پایتخت به‌خصوص در مناطق مصرفی شهر تهران طی ماه‌های اخیر نیز از تحرک نسبی سازنده‌ها برای شروع عملیات ساختمانی جدید حکایت دارد. به گزارش دنیای اقتصاد، این در حالی است که هم‌اکنون در سایر شهرها نیز رشد منفی تیراژ ساخت مسکن متوقف شده است؛ با این حال و در شرایطی که انتظار می‌رود تا پایان امسال همزمان با ورود بازار معاملات مسکن به فاز رونق، بازار ساخت ملک نیز از ایستگاه پایانی رکود خارج شده و به دوره پیش‌رونق ساختمانی ورود کند، بروز دو معارض در مسیر پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن، بازگشت سازندگان به بازار ساخت و ساز را با مانع مواجه کرده است.
اواخر سال گذشته، وضع «تسهیلات تکلیفی در بخش مسکن»، همچون افزایش سقف وام 30 میلیون تومانی مسکن مهر به 40 میلیون تومان و همچنین آغاز «مسابقه مخرب افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی از سوی برخی بانک‌ها» موجب شد بخشی از منابعی که می‌توانست امسال با اولویت ساخت واحدهای مصرفی به سازندگان مسکن پرداخت شود، عملا صرف تامین مالی پروژه‌های تکلیف شده برای پرداخت تسهیلات بانکی شود؛ از سوی دیگر، شیوع پرداخت «سودهای نامتعارف» به سپرده‌گذاران در بازار پول موجب شد حجم سپرده‌های شکل‌دهنده منابع برای پرداخت وام سه رقمی بدون سپرده ساخت مسکن به میزان چشمگیری کاهش یابد و بانک عامل با معضل کسری منابع برای پرداخت این تسهیلات مواجه شود. به عبارت دیگر، همزمان با آغاز پرداخت نرخ‌های سود غیرمتعارف به سپرده‌گذاران، این نوع بانک‌ها به اولویت سرمایه‌گذاران برای سپرده‌گذاری تبدیل شدند و در نتیجه منابع موردنیاز برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن از محل جذب سپرده‌ها در بانک پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن به‌طور محسوس کاهش یافت. هرچند هم‌اکنون به گفته مقامات بانکی، مسیر دسترسی سازندگان مسکن به تسهیلات بدون سپرده به‌طور کامل و 100 درصدی مسدود نشده بلکه محدودیت‌هایی در پرداخت این تسهیلات به‌وجود آمده است اما در حال‌حاضر کمترین حجم ممکن از پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در مقایسه با تقاضای موجود در اختیار سازندگان قرار دارد. وام بدون سپرده ساخت مسکن، نوعی از تسهیلات ساخت مسکن است که اوایل پارسال جریان دسترسی سازندگان مسکن به تسهیلات سه‌رقمی ساخت آپارتمان‌های مسکونی را برقرار کرد اما همزمان با افزایش استقبال از این نوع تسهیلات در اواخر سال گذشته و درحالی که هم اکنون نیز حجم بالایی از تقاضا برای دریافت این تسهیلات از سوی سازندگان وجود دارد، در نتیجه بروز دو مانع عمده این تسهیلات از دسترس فعالان ساختمانی دور شده است. پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن که از اوایل سال گذشته، امکان دسترسی سازندگان مسکن به وام‌های سه رقمی 110، 130 و 150 میلیون تومانی را به ترتیب برای ساخت وسازهای سنتی، صنعتی و ساخت مسکن با تکیه بر فناوری‌های جدید ساختمانی، در شهر تهران و تسهیلات 90 تا 110 میلیون تومانی در سایر شهرها را هموار کرد، در حالی از نیمه دوم سال گذشته تحت‌تاثیر بروز دو مانع گفته شده، محدود شد که هم‌اکنون تنها کانال در دسترس سازندگان برای استفاده از تسهیلات ساخت با استفاده از «اوراق» است. کارشناسان معتقدند با توجه به اعلام‌نیاز از سوی سازندگان برای دریافت این وام و همچنین قرار گرفتن بازار ساخت و ساز در آخرین ایستگاه رکود، در صورت برطرف نشدن این دو مانع رونق ساختمانی که انتظار می‌رفت تا پایان امسال تحت‌تاثیر تبعیت بازار ساخت و ساز از بازار معاملات مسکن محقق شود، با تاخیر مواجه شود.
پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن که از اوایل سال گذشته، امکان دسترسی سازندگان مسکن به وام‌های سه رقمی 110، 130 و 150 میلیون تومانی را به ترتیب برای ساخت وسازهای سنتی، صنعتی و ساخت مسکن با تکیه بر فناوری‌های جدید ساختمانی، در شهر تهران و تسهیلات 90 تا 110 میلیون تومانی در سایر شهرها را هموار کرد، در حالی از نیمه دوم سال گذشته تحت‌تاثیر بروز دو مانع گفته شده، محدود شد که هم‌اکنون تنها کانال در دسترس سازندگان برای استفاده از تسهیلات ساخت با استفاده از «اوراق» است. کارشناسان معتقدند با توجه به اعلام‌نیاز از سوی سازندگان برای دریافت این وام و همچنین قرار گرفتن بازار ساخت و ساز در آخرین ایستگاه رکود، در صورت برطرف نشدن این دو مانع رونق ساختمانی که انتظار می‌رفت تا پایان امسال تحت‌تاثیر تبعیت بازار ساخت و ساز از بازار معاملات مسکن محقق شود، با تاخیر مواجه شود.
مانع اصلی محدودیت وام ساخت
بررسی‌های نشان می‌دهد توقف تعمیق رکود ساختمانی به معنای توقف رشد منفی تیراژ ساخت مسکن در سال گذشته، بیش از هر عامل دیگری مدیون پرداخت تسهیلات سه رقمی بدون سپرده به سازندگان مسکن است- آمارهای موجود از حجم پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در سال گذشته نشان می‌دهد تا نیمه دوم سال گذشته، یعنی قبل از شروع پرداخت نرخ سودهای غیرمتعارف از سوی برخی بانک‌ها، حجم پرداخت تسهیلات ساخت مسکن به سازندگان به لحاظ تعداد تسهیلات، از خرداد ماه تا پایان آذرماه 95، نسبت به مدت مشابه سال 94 در تمام ماه‌ها بیش از 50 درصد رشد کرد. این در حالی است که همزمان با شیوع عبور برخی بانک‌ها از نرخ سود مصوب 15 درصدی در نیمه زمستان، در دی ماه، حجم پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به لحاظ تعداد 60 درصد نسبت به مدت مشابه سال 94 کاهش یافت.
از سوی دیگر، تکلیف دولت به بانک عامل برای افزایش سقف تسهیلات مسکن مهر از 30 به 40 میلیون تومان در نیمه زمستان نیز در کنار تصمیم برخی بانک‌ها به پرداخت سودهای غیرمتعارف، منابع بانک عامل بخش مسکن برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت ملک به سازندگان را با آسیب کاهشی مواجه کرد طوری که این آسیب اثر خود را به شکل نشتی منابع به سمت تسهیلات تکلیفی و کسری منابع ناشی از کاهش سپرده در بانک متعهد به سود مصوب شورای پول در تخصیص این نوع تسهیلات به سازندگان نشان داد. رشد منفی حجم پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به سازندگان از نیمه زمستان سال گذشته تحت تاثیر دو مانع گفته شده به سال جاری نیز کشیده شد و در سه ماه اول امسال نیز ادامه یافت، اسفند سال گذشته حجم پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن نسبت به اسفند سال 94 حدود 70 درصد کاهش یافت و در سه ماه اول امسال نیز با ادامه این روند کاهشی، حجم پرداخت این تسهیلات در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال گذشته 50 درصد رشد منفی را تجربه کرد. موانع ایجاد شده ناشی از وضع تسهیلات تکلیفی برای بانک پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن از جمله تکلیف این بانک برای پرداخت تسهیلات 10 میلیون تومانی اضافی به پروژه‌های نیمه تمام مسکن مهر و همچنین سهم بیش از 25 هزار فقره‌ای برای پرداخت تسهیلات 18 تا 20 میلیون تومانی مسکن روستایی با نرخ سود 4 درصد و همچنین جذب سپرده‌های شکل‌دهنده منابع تسهیلات ساخت بدون سپرده توسط بانک‌هایی که سودهای غیر متعارف پرداخت می‌کنند، بیشترین اثر منفی خود را در ایجاد محدودیت برای تخصیص منابع برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به سازندگان برجا گذاشته است. درحالی که از اواسط سال گذشته سازندگان واحدهای مسکونی تحت تاثیر «افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن» و تسهیل شرایط دریافت این تسهیلات در قالب وام بدون سپرده و همچنین «رشد حجم معاملات خرید مسکن» در بازار ملک برای بازگشت به بازار ساخت وساز مصمم شدند، اختلال ایجاد شده در نتیجه بروز موانع گفته شده، بیشترین تاثیر منفی خود را در روند پرداخت تسهیلات بدون سپرده از نیمه زمستان سال گذشته، نشان داد.
سال گذشته، حجم تسهیلات پرداخت شده به متقاضیان خرید مسکن به لحاظ تعداد، 23 درصد رشد کرد ولی تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به‌طور متوسط با 3 درصد رشد منفی در کل یکسال 95 مواجه شد. این رشد منفی عملا نتیجه افت محسوس حجم پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در نیمه زمستان سال گذشته است که با وجود افزایش بیش از 50 درصدی پرداخت این تسهیلات در سه فصل اول سال، سقوط حجم تسهیلات پرداختی از دی ماه سال گذشته به لحاظ تعداد وام‌های پرداخت شده به سازندگان، رشد منفی 3 درصدی را در آمار پرداخت تسهیلات ساخت بدون سپرده طی یکسال را رقم زد. 3 ماه اول امسال حجم تسهیلات پرداخت شده به متقاضیان خرید مسکن به لحاظ تعداد تسهیلات، بین 20 تا 25 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته –سه ماه اول سال 95-افزایش یافت این درحالی است که حجم تسهیلات بدون سپرده پرداخت شده به سازندگان مسکن در همین مدت نسبت به مدت مشابه سال قبل دست کم 50 درصد کاهش یافت. این وضعیت بیانگر آن است موانع موجود در مسیر، فعلا روند پرداخت وام بدون سپرده ساخت را تحت تاثیر قرار داده و فعلا آسیبی به وام خرید وارد نکرده است.
سه اولویت پرداخت وام به سازنده‌ها
ایجاد محدودیت در پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به سازندگان از نیمه زمستان سال گذشته، موجب شده هم اکنون پرداخت این نوع تسهیلات برای ساخت مسکن براساس سه اولویت به سازندگان انجام شود. اولین اولویت برای پرداخت جیره‌بندی تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن، مربوط به ساخت و سازهایی است که در «بافت‌های فرسوده شهری» انجام می‌شود؛ طی ماه‌های اخیر بخشی از تسهیلات بدون سپرده پرداخت شده از طرف بانک عامل بخش مسکن به سازندگان ساخت و سازهایی تعلق گرفته که در محدوده بافت‌های فرسوده شهری انجام شده است. دومین اولویت برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن آن هم به‌صورت محدود مربوط به ساخت و سازهایی است که برای «متقاضیان مصرفی مسکن» انجام شده است؛ به این معنا که تعدادی از تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن که طی ماه‌های اخیر به‌صورت محدود به برخی سازندگان تعلق گرفته است مربوط به ساخت و سازهایی است که در متراژهای مورد تقاضای گروه‌های مصرفی مسکن یعنی آپارتمان‌های با مساحت کمتر از 100 مترمربع احداث شده است. اولویت سوم پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن، پرداخت تسهیلات به ساخت و سازهایی است که در محلات و مناطق مصرفی و «پرتقاضا»ی شهرها صورت گرفته است که عمده متقاضیان خرید مسکن در این مناطق، متقاضیان مصرفی هستند. به عبارت دیگر، طی ماه‌های اخیر، بخشی از تسهیلات محدود بدون سپرده ساخت مسکن به ساخت و سازهایی تعلق گرفته است که در محلات کانون تقاضای خانوارهای میان درآمد رو به پایین برای خرید مسکن احداث شده‌اند.
جزئیات وام فعلی ساخت مسکن
با محدودیت‌های ایجاد شده در مسیر دسترسی سازندگان مسکن به تسهیلات بدون سپرده ساخت آپارتمان و در شرایطی که هم اکنون بخش زیادی از فعالان ساختمانی متقاضی دریافت این تسهیلات هستند، تنها کانال در دسترس سازندگان برای استفاده از تسهیلات بانکی ساخت ملک، تسهیلات بانکی با استفاده از اوراق حق تقدم است. هم اکنون سازندگان مسکن می‌توانند با خرید اوراق حق تقدم تسهیلات، در پایتخت به تسهیلات ساخت مسکن با سقف 60 میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ سقف 50 میلیون تومان و در شهرهای کوچک سقف 40 میلیون تومان دسترسی پیدا کنند. این درحالی است که با محدود شدن مسیر دسترسی سازندگان به تسهیلات جذاب ساخت مسکن-تسهیلات سه رقمی بدون سپرده ساخت مسکن-نه تنها سقف تسهیلات در دسترس فعلی برای آنها به‌طور متوسط به کمتر از یک دوم کاهش یافته است بلکه سازندگان ناچارند برای دسترسی به تسهیلات فعلی، به‌طور تقریبی حدود 16 درصد از کل رقم تسهیلات را برای خرید اوراق هزینه کنند. هم اکنون برای دریافت تسهیلات 60 میلیون تومانی با استفاده از اوراق حق تقدم، سازندگان باید حدود 10 میلیون تومان برای خرید اوراق هزینه کنند که یک ششم از رقم کل تسهیلات را دربرمی‌گیرد. این درحالی است که در روش پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن نه تنها سقف تسهیلات نسبت به تسهیلات اوراق دست کم 40 میلیون تومان بیشتر بود، بلکه دریافت تسهیلات بدون سپرده به صرف هیچ هزینه‌ای از سوی سازندگان نیاز نداشت، درحالی که تسهیلات فعلی در دسترس برای سازندگان نیازمند پرداخت هزینه از سوی سازندگان برای خرید اوراق حق تقدم دریافت وام است.
کلید حل مشکل وام بدون سپرده
محدود شدن جریان پرداخت وام بدون سپرده ساخت مسکن درحالی هم اکنون بخش زیادی از سازندگان متقاضی دریافت این تسهیلات را با مشکل تامین مالی برای پروژه‌های برنامه‌ریزی‌شده مواجه کرده است که در مقطع زمانی فعلی، کارشناسان اقتصادی عادی‌سازی مسیر پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن را در وهله اول مشروط به حل معادله «سود بانکی» می‌دانند؛ به‌طوری که برخی مقامات بانکی در این باره پیش‌بینی می‌کنند درصورت تبعیت بانک‌ها از طرح بانک مرکزی برای کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی به سطح 15 درصد، تحت تاثیر احیای جذابیت سپرده‌گذاری در برخی حساب‌های بانک عامل بخش مسکن، منابع لازم برای پرداخت وام بدون سپرده ساخت مسکن به سرمایه‌گذاران ساختمانی و سازندگان در حد پاسخگویی به تقاضای سازندگان تامین شود. به این ترتیب می‌توان امیدوار بود که با تبعیت بانک‌ها از نرخ سود مصوب، مهم‌ترین مانع تامین منابع برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به سازندگان برطرف شود. کارشناسان معتقدند درصورت برطرف شدن این مانع که در واقع معارض اصلی تامین منابع مورد نیاز برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن است اختلال در مسیر تامین منابع مورد نیاز برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت واحدهای مسکونی تا حدود زیادی برطرف می‌شود. در صورت کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، به‌دلیل افزایش قابل توجه سرمایه بانک عامل بخش مسکن از اوایل امسال و درنتیجه کاهش ریسک سپرده‌گذاری در این بانک به واسطه قرار گرفتن آن در فهرست 5 بانک اول از نظر شاخص کفایت سرمایه، می‌توان انتظار داشت حجم قابل توجهی از سپرده‌هایی که هم اکنون در سایر بانک‌ها با هدف دریافت نرخ‌های غیر متعارف سود بانکی انباشته شده‌اند، به‌عنوان منابع شکل‌دهنده برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن، در اختیار سازندگان قرار بگیرد.
درحال حاضر نسبت کفایت سرمایه بانک عامل بخش مسکن با توجه به افزایش 5 هزار میلیارد تومانی سرمایه این بانک از اوایل امسال به قدری افزایش یافته است که این بانک جزو یکی از کم‌ریسک‌ترین بانک‌ها برای جذب سپرده محسوب می‌شود. افزایش نسبت کفایت سرمایه شاخصی است که هم قدرت تسهیلات‌دهی را افزایش می‌دهد و هم ضریب ریسک سپرده‌گذاری در بانک را کاهش می‌دهد. با کاهش ریسک سپرده‌گذاری و افزایش جذب سپرده، منابع مورد نیاز برای پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن فراهم شده و افزایش می‌یابد. سرمایه بانک عامل بخش مسکن از حدود 4 هزار میلیارد تومان در سال گذشته اوایل امسال به حدود 10 هزار میلیارد تومان افزایش یافت که با این افزایش نسبت کفایت سرمایه این بانک به حدود 17 درصد رسید. این در حالی است که مطابق با برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته و قول مساعد دولت، به زودی سرمایه بانک مسکن معادل 5 هزار میلیارد تومان دیگر نیز افزایش خواهد یافت.
