به دلیل ناآشنا بودن اغلب افراد با نکات حقوقی معاملات املاک، اختلافات زیادی در این خصوص بوجود آمده که بعضا منجر به خسارت های مالی جبران ناپذیر و پرونده‌های قضایی می‌شود. در این مقاله نکات مهمی که در یک معامله ملکی باید مد نظر قرار گرفته شود را مورد بررسی قرار داده ایم. با کافه ساختمان همراه باشید.
یکی از قراردادهای مهم در جامعه که عموم افراد در طول عمر خود ممکن است دست کم یکبار با آن روبرو شوند، قراردادهای مربوط به خرید و فروش ملک اعم از مسکونی (خانه، آپارتمان یا ویلا) یا تجاری (دفتر، مغازه یا کارگاه) یا زمین (مسکونی، کشاورزی یا صنعتی) است. ملک به طور کلی در دسته اموال غیرمنقول قرار می‌گیرد و از این حیث از قواعد حقوقی خاصی پیروی می‌کند. اما هرکسی که مبادرت به خرید و فروش ملکی می‌کند باید با نکات مهم و اولیه ای در خصوص این نوع قراردادها آشنا باشد تا پس از معامله به مشکل برخورد نکند. البته به دلیل ناآشنا بودن اغلب افراد با نکات حقوقی در معاملات املاک، اختلافات زیادی در این خصوص پیش می آید که منجر به تشکیل پرونده‌های متعدد در مراجع قضایی می‌شود و ممکن است به تحمیل خسارت های جبران ناپذیر برای یکی از طرفین معامله منتهی گردد.
رعایت چند نکته اساسی و مهم می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات حقوقی ساده یا حتی کلاهبرداری‌ها و جرایم سازمان‌یافته در پوشش فروش املاک جلوگیری کند.
اطمینان از مالکیت فروشنده بر ملک
مهمترین نکته در خرید هر ملکی، احراز مالکیت فروشنده است. فروشنده باید مطابق قانون، مالک ملکی باشد که به فروش می‌رساند یا از سوی فروشنده ملک، دارای وکالت‌نامه رسمی باشد. در صورتی که ملک متعلق به چند نفر باشد و اصطلاحا مال مورد معامله بین چند نفر مشاع باشد، در این صورت یا باید همه مالکان در هنگام فروش حاضر بوده و رضایت خود را اعلام کنند و یا یک نفر از سوی بقیه مالکان، وکالت در فروش داشته باشد که در این صورت وکالت‌نامه باید به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد و به صراحت به وکیل اجازه فروش ملک را داده باشد. همچنین علاوه بر تصریح به وکالت در فروش، وکیل باید وکالت در دریافت ثمن (قیمت) ملک را نیز داشته باشد.
سند‌دار بودن ملک
در اولین نکته باید مشخص شود که ملکی که قرار است خریداری شود، آیا دارای سند رسمی می باشد یا فاقد سند رسمی است؟ در خصوص خرید و فروش بسیاری از املاکی که در شهرهای کوچک یا حاشیه شهرهای بزرگ یا شهرهای شمالی وجود دارد، نکته مهم این است که با وجود یک سند مادر برای یک زمین بزرگ اما در تبدیل این زمین به قطعات کوچکتر، این قطعات به صورت قولنامه‌ای یا وکالتی معامله شده و خبری از سند رسمی در میان نیست.
باید توجه داشت که اگر ملکی به صورت وکالتی فروخته می‌شود، قبلا به شخص دیگری فروخته نشده باشد؛ زیرا ممکن است فروشنده قبلا طی قرارداد رسمی ملک را به شخص دیگری فروخته باشد. یکی از شگردهای کلاهبرداران فروش املاک به صورت وکالتی به چند نفر به صورت همزمان است.
بر اساس ماده 22 قانون ثبت، «دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده ... را مالک خواهد شناخت». بنابراین هرگونه نقل و انتقال ملک بدون سند، امتیازات قانونی سند رسمی را نداشته و از حمایت‌های قانونی نیز برخوردار نیست. همچنین، اگر ملکی سند رسمی نداشته باشد، در صورت بروز اختلاف، رفع مشکل و اثبات مالکیت تنها از مسیر مراجع قضایی با صرف وقت و هزینه زیاد میسر است.
ملک در رهن یا وثیقه نباشد (آزاد باشد)
ملکی که به فروش می‌رسد نباید در رهن یا وثیقه شخص یا نهادی باشد و اصطلاحا ملک باید آزاد باشد. اگر ملکی در وثیقه یا رهن باشد، در سند مالکیت ملک قید می‌شود، بنابراین در هنگام خرید ملک حتما باید به آزاد بودن سند توجه کرد. اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، در این صورت فروش ملک دارای اشکال بوده و انتقال مالکیت نیز تنها با رضایت رهن‌گیرنده امکان‌پذیر است.
بازدید از ملک
خریدار باید به طور دقیق از ملک مورد معامله بازدید و نسبت به شرایط قرارگیری، راه‌های دسترسی، املاک معارض یا دارای دید و اوصاف ظاهری ملک اطلاع کسب کند. در خصوص آپارتمان‌ها وضعیت دسترسی راه‌های مشاعی ساختمان، شرایط استفاده از پارکینگ، حیاط یا پشت بام نیز باید به دقت بررسی شود تا بعد از خرید ملک مشکلی ایجاد نشود.
مبایعه نامه عادی یا رسمی
قرارداد فروش ملک ممکن است به صورت عادی یا رسمی تنظیم شود. قرارداد رسمی، قراردادی است که طی سند رسمی و با حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود اما اسناد عادی ممکن است در دفاتر مشاورین املاک یا به صورت شخصی بین طرفین تنظیم شود.
باید توجه داشت که قرارداد فروش یا مبایعه‌نامه‌ای که در دفاتر املاک تنظیم می‌شود، تنها یک سند عادی بوده و از نظر قانونی ارزش بیشتری از سندی که در یک برگه معمولی بین طرفین نوشته و امضا می‌شود، ندارد. البته از منظر قانونی اسناد عادی دارای ارزش و اعتبار است ولی از نظر ارزش اثباتی، هرگز جایگاه سند رسمی را نخواهند داشت.در قراردادهای عادی، به صورت عمده تاریخ مشخصی برای حضور و نقل و انتقال رسمی ملک در دفترخانه اسناد رسمی تعیین می‌شود که تخطی از آن از سوی طرفین جایز نیست.
نکاتی در خصوص مبایعه نامه
- اطمینان از مجاز بودن مشاور املاک: اگر مبایعه‌نامه به صورت عادی و در دفتر مشاور املاک تنظیم می‌شود، باید بررسی شود که آیا مشاور املاک دارای مجوزهای قانونی از اتحادیه مشاورین املاک هست یا خیر؟ همچنین مشاور املاک باید در هنگام معامله، اسناد مالکیت و هویت طرفین را بررسی و سپس اقدام به نگارش قرارداد کند.
- ثبت دقیق مشخصات ملک در قرارداد: در قرارداد فروش ملک، باید مشخصات کامل ملک مورد معامله شامل پلاک ثبتی، آدرس ملک، مساحت عرصه(زمین)، عیان(بنا)، پارکینگ، انباری، سهم آپارتمان از قسمت‌های مشاعی ساختمان و سایر اوصاف آن به طور دقیق ذکر شود.همچنین، قیمت ملک نیز باید به طور دقیق مشخص و شرایط پرداخت آن نیز از سوی طرفین تعیین شود. یکی از نکات مهم در خصوص خرید املاک این است که در قرارداد مشخص شود که کل ملک در ازای یک مبلغ ثابت خریداری شده یا هر متر مربع جداگانه قیمت‌گذاری شده است. فایده این موضوع این است که اگر بعدا مشخص شد، مساحت ملک کمتر یا بیشتر است، امکان محاسبه بر اساس متراژ وجود داشته باشد تا اختلافی حادث نشود.
- مکتوب کردن تضمین ها در قرارداد: اگر اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار نزد مشاور املاک به امانت گذاشته می‌شود، حتما باید در قرارداد قید شود که این اسناد تحت چه شرایطی و در چه زمانی و به چه اشخاصی قابل تسلیم است. طرفین باید تاریخ مشخصی را برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی و نقل و انتقال ملک به صورت سند رسمی مشخص کنند. تاریخ تعیین شده، ملاک بررسی تعهدات طرفین در قرارداد است.
- شرایط فسخ قرارداد: همچنین باید مشخص شود که قرارداد در چه مدتی و با چه شرایطی از سوی طرفین قابل فسخ است. طرفین می‌توانند توافق کنند که هیچ کدام از طرفین حق فسخ معامله را نداشته باشند. همچنین باید مبلغ مشخصی برای جبران خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات مشخص شود. در پایان قرارداد نیز باید دقیقا تعیین شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم شده و سپس قرارداد به امضای طرفین خریدار و فروشنده برسد. بهتر است که دو شاهد نیز قرارداد را گواهی و امضا کنند. مشاور املاک مجاز نیز باید صحت امضای طرفین را گواهی و در نهایت قرارداد را مهر و امضا کند.
حقوق و تکالیف موجر و مستاجر در قراردادهای اجاره
نکات مهم در رابطه با قوانین پیش فروش
در خصوص املاک ثبت شده یعنی املاک دارای سابقه ثبتی با صراحتی که ماده 22 و همچنین مواد 48 و 47 قانون ثبت دارد و اینکه ماده 22 قانون ثبت مبین یک قاعده امری در قلمرو املاک ثبت شده است به نظر نمی‌رسد که بتوان از مبایعه نامه عادی به عنوان سند انتقال مالکیت یاد کرد و به تعبیر ماده 22 قانون ثبت دولت به معنی اعم یعنی قوه حاکمه، دارنده چنین سند عادی ای را به عنوان مالک به رسمیت نمی شناسد.
اساساً در مورد املاک ثبت شده نقل و انتقال آنها جز از طریق سند رسمی مقدور نیست و دارنده مبایعه‌نامه به عنوان مالک شناخته نمی‌شود. اما صرف‌نظر از آنچه گفته شد، اساساً با تعریفی که قانون از عقد بیع به عمل آورده است اساسا قرارداد پیش‌فروش افاده بیع نمیکند و در یک تحلیل صحیح حقوقی از ماهیت قراردادی چیزی جز تعهد، ساخت و تملیک استنباط نمی‌شود. بنابراین قرارداد پیش‌فروش حاصلی جز تعهد فروشنده به ساخت و تملیک ندارد به عبارت دیگر خریدار چنین قراردادی با امضا قرارداد مالک چیزی نمی‌شود. با امضای قرارداد، فروشنده در برابر خریدار در ازای دریافت وجوه معینی که به شرح قرارداد دریافت خواهد کرد در برابر خریدار تعهد به ساخت و تملک می‌کند و این تعهد مثل هر تعهد دیگری الزام‌آور بوده و خریدار می‌تواند الزام فروشنده را به اجرای مفاد، قرارداد بخواهد. بدیهی است در چنین صورتی دادگاه حکم به الزام فروشنده به اجرای مفاد قرارداد خواهد داد و حکم صادره پس از قطعیت وفق قرارداد قانون اجرای احکام قابل اجرا خواهد بود.
اختلاف خریدار و فروشنده در قرارداد پیش‌فروش می‌تواند ناشی از وضعیت‌های مختلفی باشد مانند مشکلاتی که بین مالکان و سازندگان در قراردادهای مشارکت ساخت وجود دارد. در چنین شرایطی خریدار قربانی درگیری های مالک و سازنده می‌شود. خصوصاً در مورد خریدارانی که با سازندگان قرارداد می‌بندند و مالکین دخالتی در قرارداد آنها ندارند و خریدار نیز دسترسی به اسناد مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت فی‌مابین مالک و سازنده ندارد اوضاع خریدار وخیم تر است زیرا در چنین وضعیتی دعوی خریدار علیه سازنده شنیده نمی‌شود، چون سازنده مالکیت رسمی بر ملک ندارد همچنین شکایت او علیه مالک شنیده نمی‌شود چون خریدار با مالک قراردادی منعقد نکرده است. به طور کلی در قراردادهای پیش فروش رعایت نکات زیر می تواند از کلاهبرداری ملکی جلوگیری کند:
- خریدار واحدهای پیش‌فروش قبل از هر چیز باید حلقه اتصال خود را با مالک رسمی برقرار نماید یعنی یا با مالک رسمی قرارداد ببندد یا با کسی قرارداد ببندد که از طرف مالک رسمی اختیار برای فروش داشته باشد.
- فروشنده اگر مالک رسمی نیست باید از طرف فروشنده وکالت رسمی داشته باشد و در مورد سازندگان قرارداد مشارکت در ساخت که در آن به تقسیم واحدها اشاره شده باشد به شرط آنکه فروشنده از واحدهای اختصاصی خود بفروشد کفایت می‌کند.
- خریدار یک واحد پیش‌فروش، علاوه بر آن که باید مالکیت فروشنده را به شرحی که گفته شد احراز نماید، باید به توانایی فنی و مالی فروشنده نیز اعتماد داشته باشد. توصیه می‌شود که خریداران واحدهای پیش‌فروش قبل از ملاحظه اسناد مربوط به مالکیت و همچنین مجوزات صادره از مراجع قانونی و از جمله شهرداری از خریدار واحدهای پیش‌فروش خودداری کنند.
- مطمئن‌ترین روشی که بی‌شک مانع از فروش چند باره یک واحد به چند نفر می‌شود انتقال رسمی ملک به صورت قدر سهم مشاعی به این معنا که مثلا وقتی برابر اسناد و جواز ساخت صادره از شهرداری مقرر است تا بر روی قطعه زمین موضوع پروانه 24واحد آپارتمان بنا شود تنها انتقال رسمی یک سهم از بیست و چهار، شش دانگ ملک موضوع پروانه با حقوق ناشی از پروانه است که می‌تواند به خریدار این اطمینان را بدهد که او به میزان سهم مورد معامله مالک شده است و انتقال رسمی ملک به شرطی که گفته شد به سادگی با ارائه اولین گزارش عدم خلاف از شهرداری که می‌تواند حتی پس از اجرای مرحله فونداسیون نیز باشد عملی و شدنی است و دفاتر اسناد رسمی با تنظیم چنین اسنادی مشکلی ندارند طبیعی است که چنین انتقالی توأم با تعهد فروشنده به تکمیل و ساخت واحد مسکونی خواهد بود.
بخش عمده‌ای از مشکلات کسانی که اقدام به خرید واحدهای پیش فروش می‌کنند ناشی از قراردادهای رهنی است که سازندگان جهت تامین اعتبارات لازم با بانک‌ها منعقد کرد و کل مجموعه آپارتمانی را در رهن بانک قرار می‌دهند. سپس با تکمیل واحد مسکونی به تعهدات خود در برابر بانک عمل نکرده و همین امر باعث می‌شود که بر بدهی واحد مسکونی اضافه شود. اگر مجموعه ملک در رهن بانک قرار داده شده باشد چه قرارداد رهنی قبل از قرارداد پیش فروش امضا شده باشد و چه بعد از آن خریدار نمی‌تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند بخواهد چون برابر رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور، صدور حکم محکومیت به تنظیم سند نسبت به ملکی که در رهن قرار داشته باشد وجاهت قانونی ندارد در چنین شرایطی خریدار چاره‌ای جز تقدیم دادخواست به ظرفیت فروشنده به خواسته فک رهن و تنظیم سند ندارد بدیهی است در صورت صدور حکم و قطعیت آن خریدار می‌تواند نسبت به اجرای حکم از محل مطالبات فروشنده بابت باقیمانده بهای مورد معامله اقدام نماید.
به خریداران واحدهای پیش فروش توصیه می‌شود هنگام امضای قرارداد از وضعیت ملک در خصوص در رهن بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل نمایند تا در صورتی که مشخص شود که مجموعه ملک در رهن قراردارد ضمن آنکه تکلیف فروشنده به فک رهن را در قرارداد صراحتا قید نمایند از بهای مورد معامله مبلغی حداقل معادل بدهی بانکی را حفظ کرده یا نزد خود نگاه دارند. اگر فروشنده در اواسط پروژه کار را به صورت نیمه‌کاره رها کند یا نقایصی در اجرای آن داشته باشد خریدار یا خریداران می‌توانند با مراجعه به دادگاه بدوا تقاضای صدور حکم، به محکومیت به اجرا یا تکمیل تعهدات وی را بکنند. با صدور حکم و قطعیت آن چنانچه سازنده جهت اجرای مفاد حکم حاضر نشود خریدار یا خریداران می‌توانند نسبت به اجرا یا تکمیل تعهدات به هزینه خود اقدام و سپس وجوه هزینه شده را از محل مطالبات فروشنده محاسبه یا از روی مطالبه کنند، در هر صورت اقدام به تکمیل واحدها یا تصرف آنها باید با اجازه محاکم قضایی باشد
شهرداری طبق قانون مرجع رسمی صدور پروانه است و هیچ نقش و دخالتی در معاملات فی‌مابین فروشنده و خریدار ندارد حداکثر آن است که برای هر نقل و انتقال ارائه پایان کار و گزارش عدم خلاف از شهرداری لازم است اما تا زمانی که خریدار و فروشنده نخواهند اقدامی در خصوص تنظیم سند رسمی صورت بدهند و معاملات آنها در حد اسناد عادی باقی بماند شهرداری‌ها نه مکانیزم نظارتی بر معاملات مردم دارند و نه مسئولیتی در برابر خریداران چنین واحدهایی .
50 نکته مهم در خرید آپارتمان و ملک
نکات مهم در تنظیم قولنامه ملکی
نكات بسيار مهم دیگری که كه در خريد املاک بايد مورد توجه قرار گيرد
- در صورتيكه شخصی به وكالت از مالك قصد انجام معامله دارد علاوه بر ملاحظه اصل سند مالكيت بايد به نكات زیر توجه نمود:
- استعلام از دفترخانه تنظيم كننده سند وكالت در مورداحتمال عزل و‌کيل مرقوم. دراين خصوص توجه شود كه وكالت‌هاي بلاعزل تا زماني‌كه وكيل يا موكل فوت يا محجور نشده اند يا سند وكالت باطل يا اقاله نشده باشد داراي استحكام بيشتري مي باشند. ضمناً حتي الامكان با تحقيق و بررسي لازم از زنده بودن موكل اطمينان حاصل گردد.
- در مورد حدود وكالت لازم است وكيل در سند وكالت، حق هر نوع انتقال را داشته باشد. توجه شود كه وكالت هاي تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي معمولاً بردو نوع هستند:
- وكالت كاری اين نوع وكالت ها معمولاً در مواردي به اشخاص ديگر اعطاء مي شود كه اقدام براي اخذ سند يا اخذ پروانه احداث بنا يا پايان كار يا حضور در اداره ثبت جهت اخذ صورت جلسه تفكيكي و حضور در ساير ادارات لازم مي‌آيد. به عبارت ديگر هدف از اعطاء اين گونه وكالت‌ها پيگيري امور مربوط به ملك و بنا از مراجع ذيربط است بدون آنكه قصد انتقال مالكيت و اخذ وجه و...در نظر باشد.
- وكالت معاملاتی اين نوع وكالت‌ها معمولاً در مواردي اعطا مي‌شود كه مالك قصد انجام معامله و واگذاري ملك يا حقوق راجع به آنرا به ديگري از طريق وكيل داشته است. عرف براين است كه در اين امور وكالت به صورت تام و بلاعزل و با اختيار توكيل داده مي‌شود و معمول است كه معاملات با اسناد عادي با اعطاء وكالت رسمي به صورت فوق همراه مي شود. بنابراين بايستي توجه شود كه در صورت اقدام براي معامله ملك يا سرقفلي و...از طريق وكيل مالك، سند وكالت، مؤيد اختيار وكيل براي انجام معامله در مورد پلاك ثبتي مورد نظر بصورت مطلق و تام الاختيار و صريح باشد بدون آنكه اشكال يا خسارتي در آينده را موجب شود. تاكيد مي‌شود كه در صورت معامله از طريق وكيل اقدامات لازم براي اعمال و اجراي مفاد سند وكالت انتقال سند به نام خريدار به قيد فوريت و دركوتاهترين زمان ممكن انجام گردد زيرا با فوت وكيل يا موكل يا محجور شدن آنان سند وكالت فاقد اعتبار مي شود.
- اصولاً وكالت قابل تفويض به اشخاص ديگر مي باشد. وكيلي كه در سند وكالت اختيار و امكان تفويض وكالت دارد ممكن است طي سندي كه به آن سند تفويض وكالت گفته مي شود اختيارات خود را به شخص ديگر تفويض و محول كند. در اسناد تفويض وكالت بايد سلسله اسناد تفويضي از اولين وكيل تا آخرين وكيل بررسي، ملاحظه و رويت شود تا به سند اصلي وكالت و سند مالكيت منتهي گردد. به هرحال اوّلاً بايستي در سند وكالت اوليه براي وكيل حق تفويض وجود داشته و مسئله عزل احتمالي وكيل در سلسله اسناد مورد توجه واقع شود. ثانياً توجه شود در صورتي كه يكي از وكلاء واسطه فوت شده باشد اقدامات وكيل بعدي و اساساً هر گونه معامله راجع به ملك مربوطه با مشكل مواجه خواهدبود.
- نظر به اينكه خريد اراضي اشخاص حقوقي عموماً و اشخاص حقوق عمومي مانند وزارتخانه ها، موسسات و شركتهاي دولتي خصوصاً نيازمند جري تشريفات خاصي بوده و اخذ مصوبات و مجوزات خاصي را ضرورتاً نياز دارد لذا قبل از انجام اين دسته از معاملات، ملاحظه مجوزها و مصوبات مورد نياز از قبيل مصوبه هيأت مديره شركت يا موسسه، مصوبه مجمع عمومي شركت يا موسسه در مورد شركتها و موسسات و مصوبه هيأت وزيران، مصوبه شوراي اقتصاد و سمت و معرفي‌نامه اشخاصي كه قرارداد واگذاري ملك يا سند انتقال را امضاء مي‌كنند در مورد اشخاص دولتي و نيز توجه به اساسنامه ها، آئين نامه هاي معاملات، قانون محاسبات عمومي كشور و قانون برگزاري مناقصات ضروري است.
- در مورد اراضي نيروهاي مسلح نيز اخذ مجوز ستاد كل نيروهاي مسلح ضرورت دارد. لذا قبل از خريد اراضي از وجود مصوبات و مجوزهاي مذكور بايد اطمينان حاصل و تصوير آنها را اخذ و در سابقه ضبط نمود.
- در مورد اراضي مصادره‌اي توسط دادگاه‌هاي انقلاب كه به نفع دستگاه‌هاي مختلف اعم از ستاد اجرائي فرمان حضرت امام (ره)، بنياد شهيد، بنياد مستضعفان، كميته امداد و غيره مصادره گرديده است توجه شود كه خريد اين اموال ممكن است در آينده با مشكلاتي از جمله ادعاي مالك سابق مواجه گردد. لذا در خريد اين گونه املاك بايد دقت لازم را داشته و با توجه به تبعات و مشكلات احتمالي بايستي هنگام طرح موضوع در هيأت مديره شركت يا موسسه جهت اخذ مجوز معامله، مشكلات و تبعات مذكور گوشزد گردد و با آگاهي از مسائل و معضلات احتمالي و پذيرش تبعات و آثار مرقوم به عقد قرارداد مبادرت گردد.
- درخصوص خريد اراضي واگذار شده توسط هيأت‌هاي واگذاري اراضي سابق و ادارات كشاورزي توجه شود كه اين اراضي بايد داراي سند رسمي بوده و درصورتي كه انتقال به نيابت از مالك اوليه توسط هيأت هفت نفره و امثال آن صورت گرفته باشد و خود مالك سند انتقال را امضاء ننموده باشد بايد با اخذ استعلام از توافق قطعي مالك اوليه براي انتقال سند اطمينان حاصل شود.
- در مورد اراضي كه اسناد مالكيت آنها وفق مواد 147 و 148 قانون ثبت صادر گرديده نيز رعايت مفاد بند 5 ضروري است. زيرا در مواردي اسناد مذكور بوسيله مراجع قضايي به دليل ادعاهاي مطروحه از سوي معارضين ابطال گرديده است.
- در خريد اراضي كشاورزي بايد قبلاً مراتب از ادارات كشاروزي، جنگلها و مراتع كشور و سائر مراجع ذيربط استعلام و نظر آن ادارات با انتقال ملك تحصيل و سپس به عقد قرارداد مبادرت و كاربري اين املاك با توجه به قانون مربوطه به طور دقيق احراز گردد.توجه شود كه تغيير كاربري اين اراضي تابع قانون اصلاح تغيير كاربري اراضي زراعي و باغ‌ها مصوب 1386 مي باشد.
- حداقل در مورد كليه اراضي با مساحت بيشتر از 1000 مترمربع جانمائي و تطبيق زمين كه از سوي مالك معرفي شده با سند مالكيت ضروري است. انجام چنين اقدامي در همه موارد(با وجود هزينه اي كه دارد) نيز خالي از فايده نيست.
- در مورد املاك و اراضي واقع در محدوده و حريم قانوني شهرها استعلام از شهرداري و اطمينان از نوع كاربري و اينكه ملك داراي چه كاربري بوده و آِيا در طرح خاصي قراردارد يا خير ضروري است. اين مهم بايد منطبق با آخرين طرح جامع و طرح تفضيلي شهربررسي و از آن اطمينان حاصل گردد. طرح جامع شهر در ادارات مسكن و شهرسازي و طرح تفضيلي در شهرداري همان شهر مسبوق به سابقه مي باشد و قابل استعلام است.
- در معامله با شهرداری ها اخذ مصوبه شوراي‌اسلامي شهر در انتقال املاك با نصاب معاملات عمده ضروري بوده و در خصوص كاربري نيز توجه به رأي كميسيون مادة 5 قانون شوراي عالي شهر سازي و معماري ضروري است.
- استعلام از ثبت توسط دفتر خانه به لحاظ در توقيف (مشمول بند «ز») نبودن ملك و نيز حصول اطمينان از ممنوع المعامله نبودن مالك و وكلاء احتمالي لازم مي باشد بديهي است اقدامات مربوطه به اين استعلامات رأسا ً‌بايد توسط دفتر اسناد رسمي يا خريدار انجام پذيرفته و از تحويل ورقه استعلام به مالك يا فروشنده يا وكلاي آنان از اطمينان به پاسخ استعلام ارائه شده توسط مالك جداً امتناع شود. زيرا احتمال دارد پاسخ استعلامهايي كه بوسيله مالك ارائه مي شود دستكاري شده يا جعلي باشد.
- در مورد معاملات و معاوضات با شهرداري‌ها با توجه به ماهيت املاك شهرداري‌ها كه معمولاً طي توافقات اشخاص با شهرداري از اشخاص به آنها منتقل مي گردد حتماً سند مالكيت رسمي شهرداري ملاحظه و سپس به عقد قرارداد اقدام شود. احتمال بسيار دارد كه املاك واگذار شده بوسيله شهرداري‌ها فاقد سند مالكيت و داراي معارض و حتي فاقد پايان كار و ... باشد.
- در مورد خريد تراكم از شهرداري‌ها دقت شود كه ميزان تراكم مورد خريداري مبتني بر پروانه ساختماني معتبر صادره از شهرداري و با رعايت طرح تفضيلي و كاربري ملك باشد و احداث بنا در مدتي كه پروانه ساختمان اعتبار دارد شروع شود.
