کلاهبرداری های ملکی از دیرباز در کشور به عنوان یکی از جرایم معمول کلاهبرداری رایج بوده اند لیکن افزایش بیش از 100 درصدی قیمت املاک در یک سال گذشته و نابسامانی های موجود در بازار پول ایران و سرگردانی پول های نقد در بازار باعث شده تا بسیاری با ترس افت بیشتر ارزش پول خود، به سادگی مجذوب آگهی های فروش ویژه ملک شده غافل از اینکه برخی از این آگهی های ویژه دامهایی برای سرکیسه کردن آنها است. با کافه ساختمان همراه باشید تا روشهای رایج کلاهبرداری ملکی را با هم مرور کنیم.
امروزه شاهدیم که هزاران نفر از هموطنان ما در گوشه و کنار مملکت برای خرید سرپناهی برای خود یا فروش خانه و ملک در دام شیادان و کلاهبرداران افتاده و حاصل یک عمر زندگی خود را به علت بی دقتی در معامله و نا آشنایی با قوانین خرید و فروش یک شبه بر باد داده و ضررهای جبران ناپذیری به خود و خانواده وارد می کنند. ریشه چنین مشکلی را می توان در چهار عامل اصلی دنبال کرد:
- ناآگاهی از قوانین و مقررات: پیچیدگی قوانین و مقررات حقوقی و زبان و اصطلاحات خاص حقوق و جزا از یک سو و بی میلی به پرداخت هزینه های مشاوره حقوقی از سوی دیگر گاهی موجب بر باد رفتن یک عمر تلاش توام با صرفه جویی و پس انداز می شود.
- اعتماد بیجا: بسیاری از مراودات اقتصادی در جامعه ما هنوز بر اساس قراردادهای اجتماعی نانوشته و به قول معروف گرو گذاشتن تار سیبیل انجام می شود حال آنکه به دلیل تغییر شرایط باید حواس جمع عمل کرد. دست کم اینکه کار از محکم کاری عیب نمی کند!
- طمع: در حالیکه بسیاری از هم میهنان با مشکلات ابتدایی زندگی دست و پنجه نرم می کنند عده ای قصد ماهی گرفتن از آب گل آلود و چند برابر کردن ثروت خود با تصور زرنگی در خرید ملک های به اصطلاح اکازیون و زیر قیمت دارند و همین باعث گرفتار شدن این دسته افراد در دام کلاهبرداران ملکی می شود.
- عجله در معامله گاهی افراد فکر می کنند زرنگ بوده و اگر دست دست کنند ممکن است طرف پشیمان شود. البته کلاهبرداران هم با آگاهی از این خصلت شرایط را به گونه ای پیش می برند که خریدار برای انجام معامله عجله کند و در عین حال در ذهنش خیال کند که دارد زرنگی می کند! علت دیگر عجله کردن بویژه در این یک سال اخیر برای جلوگیری از افت هر چه بیشتر ارزش پول در شرایط تورم لجام گسیخته مسکن و کالا است که کلاهبرداران هم آگاهانه فیلم بازی کرده تا بازی تعجیل خریدار را واقعیت بیشتری ببخشند.
با این وجود، اگر کمی دقت شود از بروز بسیاری از این اتفاقات ناگوار جلوگیری می گردد. در این مقاله سعی شده با استفاده از قوانین و مقررات حاکم بر خرید و فروش املاک و بیان پاره ایی از شگردهای کلاهبرداران و سود جویان، پیش آگاهی لازم را به هموطنان داده تا شاید از وارد شدن خسارت به آنان جلوگیری کنیم. در ادامه، ابتدا شگردها و ترفندهای رایج برای کلاهبرداری ملکی را مرور می کنیم و سپس نکاتی کلی را در رابطه با معامله ملکی و معامله در بنگاههای مسکن یادآور می شویم.
شگردهای متداول کلاهبرداری در معاملات ملکی
روش ها و ترفندهای مختلفی برای کلاهبرداری ملکی توسط متقلبین صورت می گیرد و همواره روش های جدیدی نیز به فهرست آنها افزوده می شود. در بین معاملات ملکی کلاهبرداری به بهانه پیش فروش شایع تر از سایر انواع معامله است زیرا تقریبا همه چیز روی کاغذ است از ملکی که هنوز ساخته نشده تا آدرسی که احتمالا هنوز به طور دقیق وجود خارجی ندارد و در حد نام های دهن پرکنی چون پروژه 100 واحدی فلان واقع در بهمان است. مواردی داشته ایم که سازنده ای یک ساختمان 20 واحدی را هنگام کلنگ زنی به 30-40 نفر فروخته و متواری شده است. برخی از کلاهبرداران حتی زحمت همین مقدار یعنی کلنگ زنی یک پروژه واقعی را هم به خود نمی دهند و با شناسایی خانه های خالی از سکنه و سپس جعل سند برای آنها، ملک را می فروشند. عده ای هم پس از اجاره ملک و سکونت در آن سندش را جعل می کنند و با ادعای مالکیت، آنرا می فروشند که البته این موارد نسبتا کم تر است. انواع کلاهبرداری های رایج ملکی به شرح زیر هستند:
کلاهبرداری در فروش املاک پیش فروش، نیمه ساز و متراژ های غیر واقعی
یکی از متداولترین روشهای کلاهبرداران در بازار مسکن، پیش فروش املاک قبل از بهره بر داری با متراژ های غیر واقعی است. به باور کارشناسان این روش یکی از خطرناک ترین شگرد های کلاهبر داری در بازار مسکن است. متقاضیان مسکن به ویژه جوانان که برای پیش فروش املاک مراجعه می کنند، باید نسبت به آن هوشیار باشند. در این روش مشاوران املاک غیر مجاز که به صورت سازمان یافته فعالیت می کنند، در زمان عقد قرار داد با متقاضیان، متراژ های غیر واقعی ارائه می دهند. برخی از مشاوران مسکن از هوش بسیار بالایی بر خور دار هستند به گونه ای که با زیرکی و چرب زبانی متقاضی خرید مسکن را به سمتی که می خواهند سوق می دهند. برای مثال چنانچه در آینده قرار باشد ساختمانی با متراژ ۱۰۰ متر به بهره بر داری برسد، مشاوران املاک در قرار داد های خود از مالکان متراژ ۱۱۰ متر را محاسبه می کنند.
جالب اینجاست که پس از اتمام ساختمان و ارائه پایان کار و صورت مجلس به خریداران با بهانه های گوناگون از جمله اینکه متراژ اضافه ساختمان در ازای پارکینگ، انباری و مواردی از این نمونه ساخته شده است، متقاضی و مالک مسکن را متقاعد می کنند با همان سند متراژ ۱۱۰ متری و در حقیقت متراژ ۱۰۰ متری کنار بیایند و ملک را تحویل بگیرند. متأسفانه بسیاری از مالکان هم به دلیل اشتیاق فراوان برای خانه دار شدن پس از چند سال زیر بار این موضوع می روند و از شکایت خود صرف نظر می کنند.
طبق قانون فعلی پیش فروش ها به شکل قانونی ثبت نمی شود. یعنی فروشنده در همان مراحل ابتدایی ساخت و ساز و با ارائه نقشه ساخت، ملک را پیش فروش می کند و قراردادی بین آنها نوشته می شود. قراردادی که فقط خودشان از آن مطلعند و جای دیگری ثبت نمی شود. پس امکان استعلام آن هم وجود ندارد. بنابراین فروشنده می تواند همان ملک را از روی نقشه به چند نفر دیگر هم بفروشد و متواری شود.
طبق قانون، قرارداد پیش‌فروش ساختمان به هر قراردادی گفته می‌شود که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به ساخت یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و این واحد ساختمانی با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین ساخت و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) در‌آید. طبق این قانون تنها دو گروه از اشخاص می‌توانند اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند یکی سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق ساخت بنا روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی به موجب سند، رسمی متعلق به آنها باشد و دوم مستاجران اراضی ملکی، دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی حق ساخت و ساز در این زمین‌ها را دارند.
این در حالی است که برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش نیز مدارکی لازم است که تنظیم این قرارداد منوط به وجود آنهاست یعنی سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه مسوولیت، تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، وقتی خلافی واقع می‌شود. اگر تا مرحله تنظیم قرارداد پیش‌فروش، مشکلی پیش نیاید و همه چیز مطابق قانون و مقررات باشد، پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان نیمی از راه را رفته‌اند، اما مشکل اصلی خریداران این است که پس از اتمام کار مشخص می‌شود که طرف معامله آنها به بخشی از تعهداتش عمل نکرده است. البته اگر چنین اتفاقی روی بدهد خریداران حق اعتراض دارند و می‌توانند تا مرحله گرفتن خسارت و فسخ معامله هم پیش بروند .
طبق قانون اگر پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد یا به تعهداتش عمل نکند باید به پیش‌خریدار، جریمه تاخیر بپردازد. یعنی اگر پیش‌فروشنده از تعهداتش در بخش‌های اختصاصی مثل پارکینگ و انباری یا قسمت‌های مشاع تخطی کرده باشد یا مثلا مساحت کمتر از میزان تعهد شده باشد یا برای انتقال بموقع سند رسمی اقدام نکند، باید خسارت آن را بپردازد.
متراژ های کاذب در ازای قیمت بیشتر
در این شگرد مشاوران املاک غیر مجاز از ناآگاهی خریداران از مقررات خرید و فروش ملک، معامله نامه ها، قرار داد ها و متراژ های مسکن سوء استفاده می کنند و مبالغ بیشتری به جیب می زنند. برای مثال، زمانی که خریداری برای خرید مسکن مراجعه می کند، مشاوران املاک خریدار را متقاعد به انعقاد قرار داد مسکن قبل از مشاهده سند محضری می کنند. این در حالی است که در سند محضری، متراژ ساختمان ۵۹ متر درج شده است، اما در زمان انعقاد قرارداد متراژ ۶۲ متر با خریدار توافق می شود و در حقیقت خریدار در این فرآیند کلاهبرداری مبالغ اضافه ای را به مشاوران املاک پرداخت کرده است، متأسفانه زمانی که خریدار با سند محضری مواجه می شود، متوجه می شود که فروشنده در حساب متراژ واحد مسکونی کم فروشی کرده است.
راه اندازی دفتر جعلی آژانس ملکی
در راه اندازی دفتر جعلی که بسیار هم رایج است با اجاره یک دفتر بسیار شیک و درست کردن فضایی کاملا لوکس و جا زدن خود در نقش مشاور ملکی امین و باسابقه، برای مشتریان خود دام پهن می کنند. در این دفترها انواعی از کلاهبرداری ها ممکن است اتفاق بیفتد. در یکی از موارد اقدام به قیمت گذاری زیر فی بازار برای یک ملک و حضور یک خریدار جعلی کرده و ملکی را با قیمت پایین تر از چنگ صاحبش در می آورند. در این نوع کلاهبرداری ها سند را از فروشنده تحویل گرفته و به چند نفر می فروشند و در افق محو می شوند.
یکی دیگر از متداول ترین جرایمی که در چنین بنگاههایی انجام می شود بدین صورت است که مالکین کلید ملکشان را نزد بنگاه ها می سپارند تا آنرا بفروشند یا اجاره دهند. مشاور جعلی هم در غیاب مالک ملک را معامله کرده و متواری می شود. البته در مواردی در بنگاههای واقعی یکی از مشاوران ملکی بدون اطلاع مدیر بنگاه بین طرفین قرارداد می بندد و به بهانه ای پول معامله را نزد خود نگه می دارند ولی در اولین فرصت متواری می شود.
تنظیم قولنامه جعلی
این نوع کلاهبرداری به این صورت است که با تنظیم قولنامه جعلی یک ملک را به چند نفر می فروشند و متواری می شوند. علت اصلی این نوع کلاهبرداری اعتماد خریدار به بنگاه دار است که بدون دیدن سند اقدام به پرداخت می کند. البته گفتنی است که درست کردن سند جعلی هم امکانپذیر است ولی چنانچه فرد با روشهای تشخیص سند ملکی اصل آشنا باشد می تواند درستی سند را بفهمد. برای جلوگیری از به دام افتادن در این نوع کلاهبرداری رعایت نکات زیر ضروری است:
- دریافت کد رهگیری: حتما کد رهگیری معامله را از آژانس املاک بخواهید. بهانه هایی چون در حال تمدید مجوز هستیم و یا سیستم قطع می باشد را هم به هیچ عنوان نپذیرفته و تا کد رهگیری دریافت نکرده اید اقدام به پرداخت نکنید.
- دیدن سند ملکی: تا زمانی که سند ملکی را مشاهده نکرده اید اقدام به معامله و پرداخت پول نکنید. همچنین راه های تشخیص سند اصل از جعلی را یاد بگیرید.
- کمک گرفتن از وکیل ملکی: حتی اگر معامله ملکی شما چندان سنگین نیست باز هم درصورتی که به قوانین مسلط نیستید و یا تجربه ای در معاملات ملکی ندارید از یک وکیل ملکی مسلط استفاده کنید. مطمئن باشید که پرداخت دستمزد وی ارزشش را خواهد داشت.
- احراز هویت مالک یا مالکان: حتما مشخصات شناسایی مثل کارت ملی و شناسنامه مالکان ادعایی را مشاهده کرده و آنها را با هم تطبیق دهید. اصل بودن مدرک را نیز بررسی کنید.
- اطمینان از نوشتن تمام جزییات پرداخت در قولنامه/ مبایعه نامه: مطمئن شوید که تمام جزییات اعم از پرداخت نقدی، چک و مبالغ باقیمانده که بعدا باید پرداخت شود با تمام جزییات و شماره چک و تاریخ عینا در قولنامه نوشته شود. این جزییات در قسمت توضیحات قولنامه نوشته می شود.
- اطمینان از حضور همه افراد دخیل در معامله: چنانچه ملک به چند خریدار فروخته می شود باید همه آنهایی که نامشان در برگه قولنامه نوشته شده در هنگام معامله حضور داشته باشند. در مورد افرادی که با ادعای وکالت حضور دارند از صحت مدارک و گواهی وکالت آنها مطمئن شوید.
نکات مهم در تنظیم قولنامه/ مبایعه نامه
کلاهبرداری زیر عنوان وام بانکی/ تسهیلات
این نوع کلاهبرداری معمولا با آگهی های پر زرق و برق در روزنامه ها و وب سایت ها و مجلات خبری همراه است. با وعده تسهیلات ویژه برای خرید و کارمزدهای پایین و نام هایی چون کارگشایی و نیکوکاری و مهرورزی طعمه ها را به سمت خود جذب می کنند. جعل سربرگ های سازمان های بزرگ خدماتی مانند تامین اجتماعی و بنیاد شهید و . . . از کارهای رایج این کلاهبرداران محسوب می شود. این شبکه های کلاهبرداری با فرستادن افرادی با عنوان نماینده سازمان ایثارگران و بیمه و بانک ادعایی شان سعی در قانع کردن خریداران و بخشیدن وجاهت قانونی به فعالیت خود دارند. برای جلوگیری از این نوع کلاهبرداری ابتدا با تحقیق و بررسی از درستی ادعاهای این افراد و منطقی بودن وام هایشان مطمئن شوید. با تحقیقی از بانک ها در مورد فعالیت های این افراد موشکافی کنید. در استفاده از اطلاعات بانکی خود هشیار بوده و اطلاعات بانکی خود را به هیچ عنوان در اختیار کسی قرار ندهید چرا که بسیاری از این کلاهبرداران طعمه خود را در از همین کانال ها شناسایی می کنند.
کلاهبرداری از طریق وکیل یا نماینده مالک
این هم یکی از شگردهای رایج کلاهبرداران ملکی است که با جعل وکالت نامه فردی را به عنوان وکیل صاحب ملک جا زده و اقدام به تنظیم قولنامه و دریافت وجه می کنند. برای پیشگیری از افتادن در این نوع دام ها می توانید نکات زیر را رعایت نمایید:
- نپذیرفتن کپی مدارک: به هیچ عنوان کپی مدارک را قبول نکنید و حتما اصل مدارک را به دقت وارسی نمایید. مدارکی چون سند، وکالت نامه، کارت ملی و . . .
- فریب شرایط ویژه ملک را نخورید: در بسیاری از موارد با اعلام شرایط ویژه همچون پرداخت قسطی یا ادعای داشتن وام های غیر معمول روی ملک اقدام به فریب دادن می کنند. بنابراین در این موارد حتما مشکوک شده و درباره درستی ادعا تحقیق نمایید.
- استفاده از مشاوران حقوقی با تجربه و حرفه ای
بازار کلاهبرداری های هوشمند ملکی هم داغ است!
در کنار روشهای سنتی، بازار کلاهبرداری های هوشمند هم داغ است. در این روش تعدادی از املاکی ها با استفاده از شماره تلفن هوشمند ۹۰۹ به راحتی از نیاز شهروندان برای کسب اطلاعات درباره قیمت مسکن استفاده کرده و مبالغ هنگفتی را به جیب می زنند. در این روش کلاهبرداری تماس شهروندان با این شماره ها دقیقه ای ۵۰۰ تومان حساب می شود؛ هزینه ای که در نهایت به حساب املاک و مشاوران مسکن واریز می شود، هر چند که حساب دقیقه ای ۵۰۰ تومان زیانی را متوجه شخصی تماس گیرنده نمی کند، اما اگر ۵۰۰ تومان ها را ضرب در تعداد متقاضیان مسکن و مخاطبان کنیم برای مشاوران مسکن، مبلغ قابل توجهی می شود.
نکات کلی که در معامله به قصد خرید یا اجاره باید مد نظر قرار داده شود
رعایت یک سری نکات و ملاحظات هنگام انجام معاملات در بنگاه های مشاور املاک ریسک کلاهبرداری ملکی را کاهش داده و به فرد در انجام معامله اطمینان خاطر می دهد. این نکات عبارتند از:
- از اعتماد بیجا جداً پرهیز نموده حتی به نزدیکترین افراد هم اعتماد نکنید و خودتان شخصاً یا به کمک وکیل بررسی های کافی را انجام دهید چه بسا نزدیکترین فرد به شما به علت بی توجهی دچار اشتباه شده یا گول خورده است .
- از طمع کردن که به واسطه چرب زبانی و دروغگویی دلال ها به وجود می آید جداً پرهیز نموده و با بررسی بیشتر و تحقیق راجع به ملک مورد معامله، قیمت، مالکیت، کاربری، ممنوع المعامله نبودن مالک و فروشنده، در طرح های شهرداری نبودن ملک،.... اطمینان حاصل نمایید.
- با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارایه پلاک ثبتی ملک مورد معامله از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل نمایید.
- با مالک اصلی یا وکیل قانونی وی معامله کرده واصل مدارک مالک بودن فروشنده را کاملا رؤیت نموده و پیش از انجام معامله بررسی های لازم برای اطمینان از مالکیت طرف معامله و وکیل وی را در صورتی که با وکیل معامله می کنید انجام دهید و پیش از استعلام هیچ پولی پرداخت نکنید.
- از انجام هرگونه معامله در آژانس های فاقد پروانه کسب و بدون دریافت کد رهگیری معامله اکیدا خودداری کنید. مهمترین مزیت سامانه کد رهگیری، جلوگیری از کلاهبرداری در فروش یک ملک به چند مشتری است. چنانچه در سامانه کد رهگیری فردی بخواهد یک ملک را به چندین نفر بفروشد، تخلف بلافاصله قابل رویت است و از انجام آن جلوگیری خواهد شد. مزیت دیگر این سامانهُ جلوگیری از معاملات صوری مسکن به منظور افزایش تصنعی قیمت ها است.
- از وکلای توانمند هنگام عقد قرار داد کمک بگیرید چون در بسیاری از قراردادها شاهد آن هستیم که حقوق مشتری نادیده گرفته شده است و حتی برخی افراد بدون اینکه مفاد قرارداد را به درستی مطالعه کنند آنرا امضا می کنند.
- نکته قابل توجه دیگر این است که طبق قانون اگر فروشنده ای یک ملک را به چند نفر فروخته باشد اولین خریدار، مالک محسوب می شود. پس هنگام معامله بخصوص با افراد ناشناس کاملا دقت کنید.
- دقت شود تمام تعهدات فروشنده یا خریدار در مبایعه نامه نوشته شود خصوصاً تمام پرداخت ها چه نقدی و چه به صورت چک باذکر شماره و مبلغ وبانک مربوطه در قرارداد مکتوب گردد.
- وجوه مربوط به خرید را صرفاً به فروشنده یا نماینده قانونی وی پرداخت کرده و در رسید قید گردد بابت قسط مورد معامله موضوع قرارداد شماره ..... تاریخ ..... منعقده در دففتر آژانس .......
- در پیش فروش باید در ابتدا از تعداد کل واحدهای مسکونی در ساختمانی که برای پیش فروش عرضه شده مطلع شده بعد از آن، تعداد واحدهایی که پیش فروش شده را شناسایی کند و اگر بیشتر از نیمی از واحدها به صورت قطعی پیش فروش شده بود برای انجام معامله کمی تامل کند. در برخی موارد، سازنده هایی که اغلب واحدها را قبل از ساخت پیش فروش کرده اند آنچنان رغبتی به انجام همه تعهداتشان ندارند.
- در موارد متعددی مشاهده شده فروشنده یا دلال ملکی را به مشتری نشان داده اما در قرارداد مشخصات ملک دیگری را قید کرده است که یا اصلاً وجود خارجی نداشته یا در نقطه نامرغوبی قرار داشته است لذا باید دقت کافی صورت گیرد .
- كسب اطمينان از صلاحيت شركت‌ها موقع سرمايه‌گذاري، مهم‌ترين نكته‌اي است كه بعضي مردم به آن بي‌توجه هستند. اعتنا نكردن به صلاحيت شركت‌ها و اغفال تبليغات كاذب شدن، اشتباهي است كه خريداران مسكن نه فقط در ايران كه گاه در خارج از كشور نيز مرتكب مي‌شوند و سرمايه خود را به باد مي‌دهند. نمونه بارز اين موضوع كلاهبرداري‌هاي گسترده‌اي است كه از سرمايه‌گذاران ايراني در دبي انجام شد. برخي‌ها با ديدن تبليغات اغواگرايانه بنگاه‌هاي مسكن فعال در امارات بدون هيچ تحقيق و تفحص و حتي بدون آن كه از قوانين خريد ملك در اين كشور اطلاع داشته باشند.
- كلاهبرداري از طريق پيش‌فروش مسكن برخلاف تصور برخي مردم فقط در مقياس‌ها و ساختمان‌هاي كوچك اتفاق نمي‌افتد؛ بلكه گاه انبوه‌سازان نيز بنا به دلايل گوناگون از عمل به تعهدات خود يا ناتوان مي‌شوند يا صرف‌نظر و فرار مي‌كنند.
- فروش مال غير، يكي از عناوين حقوقي است كه در مورد خريد و فروش ملك كاربرد زيادي دارد. به اين معني كه برخي سودجويان با حيله‌هاي مختلف از جمله جعل، سند زمين، خانه و آپارتمان‌هاي افراد ديگر را به فروش مي‌رسانند. اين تبهكاران ابتدا املاكي را كه مدتي است از مالكان‌شان خبري نيست شناسايي مي‌كنند و سپس با جعل سند دنبال مشتري مي‌گردند. آنها گاه موفق مي‌شوند معامله خود را كاملا قانوني جلوه دهند و با سوءاستفاده از برخي خلاءها املاك را در دفاتر اسناد رسمي واگذار مي‌كنند.
- شگرد ديگر كلاهبرداران فروش همزمان يك ملك به چند نفر است. كه در اين خصوص نيز پرونده‌هاي زيادي در محاکم قضایی تشكيل شده است. در پاره‌اي موارد نيز افراد به عنوان مستاجر خانه‌اي را در اختيار مي‌گيرند و سپس آن را مي‌فروشند. در اين ميان فقط خريداران مسكن نيستند كه در تله مجرمان گرفتار مي‌شوند بلكه گاه مستاجران نيز به دام مي‌افتند. مطابق محتويات پرونده‌اي كه قاضي شوكت، بازپرس شعبه 9 دادسراي ناحيه 5 تهران، رسيدگي به آن را برعهده داشتند فردی بعد از اجاره كردن يك آپارتمان در شهرك اكباتان آن را به سه نفر ديگر رهن داده است.
- مردم بايد از در اختيار گذاشتن اسناد و مدارك معتبر خود مانند شناسنامه، گذرنامه، اسناد و مدارك زمين، خانه، مغازه، جواز كسب و ... به افراد اکیداً خودداری نمایند.
- در قرارداد پیش خرید حتماً بر مبنای عرف خسارت تاخیر قید گردد تا در صورت تاخیر در ساخت ،خریدار کمتر ضرر نماید .همچنین خسارت تاخیر در تنظیم سند در دفتر خانه هم باید بر مبنای عرف در قراارداد مکتوب شود .
- در قرارداد پیش خرید باید نوع مصالح، نوع سازه (تیر آهن یا بتون) مشخصات کابینت، کف واحد سنگ یا پارکت یا سرامیک، نقاشی و دیگر موارد با اهمیت بکار رفته در ساختمان شرح داده شود.
- درقرارداد پیش خرید پیش خرید دقت شود تعداد آپارتمان احداثی و میزان زمین قید شود و به مالک و سازنده اجازه احداث هیچگونه بنای اضافی داده نشود.
- وقتی پیش خریداران با پیش فروشنده‌ها وارد معامله می‌شوند باید دقت کنند حداقل 9 مورد در قرارداد پیش‌فروش ذکر شده باشد یعنی اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی و حقوقی، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مثل مساحت، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری، مشخصات فنی و معماری مثل موقعیت، کاربری، تعداد طبقات، مساحت کل عرصه و زیر بنا، نما، نوع مصالح مصرفی، سیستم گرمایش و سرمایش و... بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی، زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها، قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و مشخصات، تعهدات پیش‌فروشنده به مراجع قانونی و معرفی داوران.
- بعضی از شیادان در زمان خرید ملک مردم با پرداخت مبلغ کمی از ثمن معامله به اصطلاح ملک را زخمی و از پرداخت بقیه ثمن معامله در موعد مقرر خودداری می نمایند در این صورت مالک ملک شده و فروشنده حق فسخ ندارد مگر در قرارداد قید شود در صورت عدم پرداخت به موقع اقساط یا پاس نشدن چک های، معامله فسخ و باید درصدی برابر عرف ضرر و زیان پرداخت شود.
