بازار مسکن همچنان در رکود است و متقاضیان خرید مسکن هنوز نتوانسته‌اند خانه‌دار شوند. متاسفانه باید گفت که مشکل خرید مسکن همچنان پابرجاست و این در حالی است که دولت به جز وام مسکن و افزایش سقف تسهیلات هیچ کمک دیگری به خانه دار شدن خانواده‌ها نکرده است.
حال و روز بازار مسکن در دومین ماه پاییز
به گزارش "آلفا ملک"، بازار مسکن همچنان در رکود است و متقاضیان خرید مسکن هنوز نتوانسته‌اند خانه‌دار شوند. متاسفانه باید گفت که مشکل خرید مسکن همچنان پابرجاست و این در حالی است که دولت به جز وام مسکن و افزایش سقف تسهیلات هیچ کمک دیگری به خانه دار شدن خانواده‌ها نکرده است. از سوی دیگر، اما زمزمه‌های گرانی مسکن به گوش می‌رسد و بانک مرکزی در جدیدترین آمار خود اعلام کرده که خرید و فروش مسکن در کشور رشد داشته است. اما گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که بازار مسکن همچنان در رکود به سر می‌برد و بسیاری از صاحبان املاک کار و بارشان را تعطیل کرده اند تا متضرر نشوند. به همین منظور و برای مطلع شدن از آینده بازار مسکن، خبرنگار «فردا» با فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن به گفتگو نشسته که مشروح آن را در ادامه می‌خوانید:
* اخبار منتشر شده حاکی از آن است که بازار مسکن رونق گرفته و با گرانی همراه شده، اما در واقعیت شاهد رکود بازار مسکن هستیم و فقط گرانی هم در چند محله تهران دیده می‌شود که البته در آنجا خرید و فروش هم انجام نمی‌شود. بالاخره اوضاع مسکن در چه وضعیتی است؟ رکود یا رونق؟
زمانی می‌شود گفت که بازار مسکن رونق گرفته که بحث ارزش افزوده در حوزه ساختمان رشد پیدا کند؛ و در حال حاضر این اتفاق در حوزه ساختمان نیافتاده است و رشدی در این بخش نداریم. طبق گزارش‌هایی از بانک مرکزی میزان معاملات نسبت به ماه‌های گذشته رشد معاملاتی به همراه داشته، اما نکته‌ای که وجود دارد این است که به خاطر شرایط اقتصادی که به وجود آمده، مسائلی مانند تحریم‌های جدید و افزایش نرخ ارزنسبی، برخی به دنبال این هستند که واحد‌های مسکونی را گران‌تر عرضه کنند. این در حالی است که ما همچنان در بازار مسکن با مشکل تقاضا رو به رو هستیم و مشکل کاهش پروانه‌های ساختمانی را داریم. از طرفی زمانی که ارزش افزوده رشد پیدا می‌کند خودش را بیشتر در پروانه‌های ساختمانی نشان می‌دهد نه در معاملات و افزایش قیمت. آن موقع است که می‌توانیم بگوییم در بازار مسکن تولید به وجود آمده و ساخت وساز رخ داده و بازار وارد رونق شده است. اما در شرایط کنونی بازار مسکن همچنان در رکود است و رونقی اتفاق نیافتاده است.
منظورتان از ارزش افزوده چیست؟
هر ساله ارزش افزوده‌ای که در هر بخش تولید می‌شود که منجر به رشد اقتصادی آن بخش می‌شود و در نهایت به رشد اقتصاد کشور منجر خواهد شد، توسط بانک مرکزی محاسبه می‌شود. البته ماه به ماه هم اتفاق می‌افتد. وقتی که شما در این حوزه رشد دارید باعث می‌شود سرمایه گذاری در بخش خصوصی وارد آن حوزه شود یعنی اینکه در بخش‌های مختلف اقتصادی سودآوری خوبی وجود دارد و رشد مناسبی را داشته، بنابراین آن بخش خصوصی هم رغبت دارد که وارد این حوزه شود. اما وقتی که رشدی را طبق واحد‌های بانک مرکزی در حوزه مسکن نداشتیم، طبیعتا بخش خصوصی رغبتی برای این حضور ندارد. در حال حاضر در بازار مسکن بخش خود سوداگری فعال شده است نه بخش اصلی.
فکر می‌کنید که تغییرات نرخ مسکن تا چقدر به کاهش سود بانکی ربط داشته باشد؟
در واقع باید بگویم که کاهش سود بانکی اثر خاصی روی خرید و فروش مسکن ندارد. به خصوص اینکه زمانی سود بانکی کاهش پیدا کرده که بازار مسکن در رکود است و سودآوری ندارد و به عبارتی شرایطش برای سود دهی مناسب نیست؛ بنابراین منطقی نیست که با کاهش سود بانکی افراد برای خرید مسکن اقدام کنند. البته دولت باید این موضوع را مدیریت کند تا بحث دلالی و سوداگری در حوزه املاک به راه نیافتد و با این دسته از اقدامات مقابله کند. البته بیشتر از مسئله سود بانکی موضوع ثبات اقتصادی مطرح است. نوساناتی که در بحث ارز به وجود می‌آید افراد عمدتا نقدینگی را تبدیل به دارایی می‌کنند. این اثرگذاریش بیشتر است. ولی این را هم بگویم که همه نوسانات قیمتی را عرضه و تقاضا در بازار مشخص می‌کند. موقعی که شما عرضه مناسب در بازار داشته باشید، چه نرخ سود بانکی کاهش پیدا کند و چه افزایش هیچ تغییری را در آن بازار ایجاد نمیکند.
مسکن تنها بازار باقی مانده برای سرمایه گزاری
در مورد بازار اجاره مسکن چطور؟ چرا در این حوزه افزایش قیمت داشتیم؟
در بحث بازار اجاره موضوع بسیار متفاوت است. موضوعی که در بازار اجاره وجود دارد این است که موقعی که نرخ بانکی کاهش پیدا می‌کند تمایل موجر به دریافت اجاره بیشتر است تا رهن. اما در دوره‌هایی که نرخ سود بانکی افزایش پیدا می‌کند، صاحب خانه‌ها بیشتر پول نقد یا همان رهن را می‌خواهند؛ و فقط تمایل موجر‌ها به گرفتن رهن و اجاره جابه‌جا می‌شود و این جابه‌جایی، رشد قیمت نیست، جابه جایی بین ودیعه ورهن است. آن چیزی که منجر به افزایش قیمت می‌شود، که امسال هم اتفاق افتاد بیشتر کاهش عرضه است. در این چندن سال مسکن مهر می‌توانست بخشی از تقاضای بحث اجاره را پوشش دهد. ما تقریبا ۴۰ تا ۵۰ درصد ظرفیت تولیدمان در ۴ سال گذشته مسکن تولید کرده ایم. این‌ها همه بر روی بازار فشار وارد می‌کند که در حوزه افزایش قیمت اثرگذار خواهد بود. امسال خم بازار اجاره از این منظر که فشار تقاضا زیاد بود و عرضه مناسبی هم اتفاق نیافتاده بود.
* شما بازار مسکن را تا پایان سال چگونه پیش بینی می‌کنید؟
اتفاقات آینده در بازار مسکن به برخی از اقدامات و عملکرد‌های دولت بستگی دارد؛ و البته بازار ارز هم در بازار مسکن اثرگذار است. اگر دولت بتواند بر بازار مسکن نظارت داشته باشد و دست دلالان را از بازار قطع کند و با کنترل بازار ارز به خصوص در این چند ماهه در بازار مسکن نوسانات قیمتی رخ نخواهد داد.
آیا مسکن مهر باید ادامه می یافت؟
* وام مسکنی که دولت الان با شرایط فعلی در نظر گرفته را چطور ارزیابی می‌کنید. به نظر شما مردم قشر متوسط قدرت پرداخت اقساط آن را دارند؟
اگر دولت می‌خواهد کمکی به خانه دار کردن اقشار متوسط و ضعیف جامعه انجام دهد بهتر است در حوزه زمین کمک کند. قیمت زمین ۵۰ تا ۶۰ درصد قیمت مسکن را به خود اختصاص داده. اگر دولت در این حوزه مشوق‌هایی داشته باشد و زمین عرضه کند و در اختیار مصرف کننده بگذارد این خودش بزرگترین کمک به خانه‌دار شدن مردم است. قیمت مسکن را به این گونه تا ۵۰ تا ۶۰ درصد کاهش بدهد.از طرفی دولت می‌تواند با نظارت دقیق از احتکار و انباشت مسکن و عدم عرضه در بازار جلوگیری کند. ابزار این کار هم مالیات بر خانه‌های خالی است که منجر به کنترل بازار می‌شود وبا ابزار مالیاتی برخورد می‌کند و مانع احتکاری می‌شود که در گذشته هم به کرات به وجود آمده است.
