به دلیل ناآگاهی افراد از قوانین حقوقی املاک و بویژه قراردادهای اجاره معمولا مشکلاتی بین موجر و مستاجر پیش می آید که بعضی به دلیل انتظارات نادرست و یا تصورات غلط از تکالیف و وظایف طرف دیگر است. در این مقاله تلاش نموده ایم تکالیف و حقوق هر یک از دو طرف یک قرارداد اجاره ملکی را مورد بررسی قرار دهیم. با کافه ساختمان همراه باشید.
توصیه هایی برای قرارداد اجاره مطمئن
ابتدا به تعاریف واژه های کلیدی در قراردادهای اجاره می پردازیم.
قرارداد اجاره
قراردادی است كه بر طبق آن یك نفر صاحب ملک (موجر) خانه یا آپارتمان یا مغازه یا دیگر انواع املاک در تملک خود را به فرد دیگری (مستاجر) برای مدت معین و در ازای اجاره بها (كرایه) به مستاجر واگذار می كند.
موجر
فردی است كه به لحاظ حقوقی و قانونی صاحب و مالک واحد ملکی مورد اجاره اعم از خانه، آپارتمان، مغازه، کارگاه و غیره می باشد و آنرا اجاره میدهد.
مستاجر
فردی است كه طی قرارداد اجاره اجازه سکونت در ملک مورد اجاره یافته و طی شرایط اجاره ملزم به پرداخت مبلغ اجاره ملک مورد اجاره است.
شرایط اجاره
موجر باید مالک ملک مورد اجاره باشد: بنابراین كسی غیر از مالک نمی تواند ملكی را به اجاره دهد. مستاجر به شرط آنکه در قرارداد اجاره به وی اجازه داده شده باشد می تواند محلی را كه اجاره كرده به دیگری اجاره بدهد. معمولا در قرارداد اجاره این حق از مستاجر سلب می شود.
مدت اجاره باید معین باشد: اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یك سال یا دو سال یا چند ماه ..) اجاره باطل است و از دید قانونی هیچ ترتیب اثری به آن داده نخواهد شد. مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می شود.
موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند: بنابراین كودكان غیر بالغ و افراد دیوانه نمیتوانند ملك را به اجاره بدهند یا ملكی را اجاره كنند قیم این افراد می تواند از جانب آنها اجاره كند یا اجاره بدهد.
اجاره كتبی: طبق قانون روابط موجر و مستاجر 1376 ، قرداد اجاره باید به صورت كتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا كنند و مضافا در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال76 بهره مند شوند اگر طرفین (موجر و مستاجر) قرارداد كتبی تنظیم نكنند با مشكلات فراوانی مواجه می گردند كه باعث می شود ماهها و شاید سالها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.
تا اینجا با برخی از واژگان رایج در قراردادهای اجاره آشنا شدیم. پس در ادامه به مرور تکالیف و حقوق موجر و مستاجر می پردازیم.
1-1- تكالیف موجر
تحویل مورد اجاره به مستاجر: موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستاجر نماید.
بر گرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه: چون معمولا در قراردادهای موجر مبلغی را به عنوان پول پیش به عنوان تضمین پرداخت اجاره و همچنین خسارت های احتمالی از مستاجر دریافت می کند در هنگام تخلیه در صورتی که تمام حساب و کتاب های مستاجر تسویه شده باشد و خسارتی به ملک وارد نشده باشد باید مبلغ فوق را تمام و کمال به مستاجر بر گرداند.
انجام تعمیرات كلی و اساسی در مورداجاره: اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی)، آسانسور، ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات كلی در مورد ملک اجاره ای لازم باشد موجر باید آنرا انجام دهد.
2-1- تكالیف مستاجر
پرداخت مبلغ اجاره/ كرایه: معمولا پرداخت كرایه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت كند. لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نماید تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی كه مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن كامل می كند دیگر اجاره بها نمی پردازد در مواردی كه مستاجر رهن كامل می كند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولا كرایه ای در كار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت كم باشد موجر اجاره بها (كرایه ) هم می گیرد. تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد.
انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره: اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپها یا پریز و كلید برق و قفل درها …داشته باشد مستاجر خودش باید این كارها را انجام دهد
پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ: چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می كند هزینه های آنرا هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستاجر باید پرداخت كند.
جلوگیری نكردن از تعمیرات اساسی توسط موجر: اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر كلی پیدا كند مانند تعمیرات موتور خانه و آسانسور … انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلو گیری و ممانعت كند.
خودداری از ورود خسارت به محل اجاره: مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده كند كه خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آنرا جبران كند.
خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره ای: اگر مستاجر برای شغل خواصی مغازه را اجاره كرده باشد (مثلا طلا فروشی) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
1-2- حقوق موجر
دریافت اجاره بها در موعد مقرر: موجر حق دارد طبق قرارداد اجاره در موعد تعیین شده که معمولا پایان ماه است اجاره خود را دریافت نماید.
حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد: به طور معمول در پایان قرارداد چنانچه توافق بر سر تمدید قرارداد صورت نگیرد موجر حق دارد از مستاجر درخواست تخلیه نماید. با این وجود، در مورد اجاره املاک تجاری استثناهایی وجود دارد. طبق قانون، اجاره محل کسب هایی که قبل از سال 1376 اجاره داده شده است مشمول حقوق سرقفلی است و از اینرو طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1365 انقضای مدت قرارداد به تنهایی تامین کننده حق فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر نبوده و شرایط دیگری نیز باید محقق شود.
حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات: چنانچه ملک نیاز به تعمیرات داشته باشد موجر برای حفاظت از مال خود می تواند به محل مراجعه کرده و نسبت به انجام تعمیرات اقدام نماید و مستاجر نمی تواند مانع اینکار شود. بدیهی است که طبق عرف، اطلاع رسانی پیش از حضور انجام می شود.
2-2- حقوق مستاجر
در خانه یا آپارتمان مسكونی: مستاجر معمولا برای سكونت خود و افراد خانواده اش خانه ای را اجاره می كند بنابراین او حق دارد از انباری و یا پاركینگ مشترك استفاده كند مگر اینكه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد در هنگام تخلیه می تواند آنرا از موجر پس بگیرد اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات كلی داشته باشد مستاجر می تواند از موجر بخواهد كه این تعمیرات را انجام دهد . مستاجر می تواند خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد مگر اینكه در قرارداد بر خلاف آن توافق شده باشد .
در مغازه و محل كسب: در قرارداد اجاره مغازه و محل كسب مستاجر صرفا باید به شغلی كه در قرارداد اجاره تعیین شده اشتغال یابد. بنابراین و در صورت تغییر شغل بدون اذن موجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجارده را دارد. در این نوع از اجاره موجر معمولا با گرفتن سر قفلی مغازه اش را اجاره می دهد. در هنگام تخلیه مستاجر حق دارد از موجر بخواهد سر قفلی او را پس بدهد سر قفلی هم به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت خواهد شد. لکن در بحث اجاره محل کسب باید به این نکته توجه کرد که اجاره محل های کسب بعد از سال 1376 مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 می باشد و قبل از آن مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 می باشد. که این دو قانون باهم تفاوت های اساسی دارند که در بخش های بعدی توضیحات بیشتری خواهیم داد.
قانون خسارت به مال مورد اجاره
اگر مستاجر باعث ورود خسارت به مغازه یا خانه موجر شود باید آنرا جبران كند مثلا اگر مستاجر شیشه های خانه یا مغازه را شكسته یا سایر اشیای موجر در محل را خراب كرده باشد باید در هنگام تخلیه یا خودش آنها را تعمیر و اصلاح كند یا هزینه های آن را به موجر بپردازد اگر مستاجر از پرداخت خسارت خودداری كند موجر می تواند هم برای تخلیه و هم برای خسارتهای خود به دادگاه مراجعه كند و دادگاه از طریق پول پیش مستاجر كه نزد موجر است خسارتهای موجر را جبران می كند.
سر قفلی چیست؟
تعریف: مبلغی است كه موجر هنگام اجاره دادن مغازه خود از مستاجر دریافت می كند و در ازای آن مغازه را به مستاجر اجاره می دهد، بنابراین سر قفلی فقط در مغازه و املاك تجاری وجود دارد.
مقدار سر قفلی: تعیین مقدار سر قفلی باتوجه به نرخ بازار با توافق موجر و مستاجر تعیین می شود. هر قدر که مقدار سر قفلی بالاتر باشد، مقدار کرایه کمتر است.
انتقال سر قفلی: در قراردادهای اجاره منعقده پس از سال 1376 مستاجر حق دارد مغازه را به فرد دیگری واگذار كند اما اگر در قرارداد اجاره حق انتقال (اجاره دادن) مغازه از مستاجر سلب شده باشد او حق ندارد مغازه را به دیگری بدهد در موردی كه مستاجر حق اجاره دادن مغازه را دارد می تواند سر قفلی هم از مستاجر جدید بگیرد یعنی در قبال اجاره دادن مغازه از مستاجر جدید مبلغی همانند سر قفلی كه خودش به مالك داده یا مبلغی كمتر یا بیشتر از آن بگیرد در این صورت مستاجر دوم هنگام تخلیه می تواند سر قفلی را از مالك مطالبه كند . لکن در قراردادهای اجاره محل کسب منعقده قبل از 1376 که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 است مستاجر حق انتقال مورد اجاره را ندارد و در صورت انتقال نه تنها موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند بلکه به مستاجر صرفا نصف سرقفلی تعلق می گیرد. توصیه می شود در این زمینه حتما قبل از هر اقدامی با یک وکیل با تجربه مشورت کنید.
اختیاری بودن سر قفلی: منظور این است كه ایجاد سر قفلی اجباری نمیباشد و اگر طرفین (موجر و مستاجر) توافق كنند كه سر قفلی در كار باشد و فقط درازای اجاره بهای ماهانه مغازه را اجاره كند دیگر سر قفلی وجود نخواهد داشت و هنگام تخلیه مستاجر نمی تواند حق سر قفلی را مطالبه كند و باید ملك را تخلیه كند بدون اینكه چیزی بعنوان سر قفلی بگیرد.
تخلیه و استرداد سر قفلی: اگر مالک، ملک تجاری خود را با گرفتن سر قفلی اجاره دهد به هنگام تخلیه وی باید سر قفلی را به نرخ روز به مستاجر پرداخت كند در صورت اختلاف موجر و مستاجر در مورد قیمت سر قفلی كارشناس رسمی دادگستری اظهار نظر می كند.
تضمین تخلیه: اگر مستاجر خانه یا آپارتمان یا مغازه را در پایان قرارداد تخلیه نكند موجر می تواند از دادگاه بخواهد مستاجر را اجبار به تخلیه نماید برای تخلیه نیز موجر باید مبلغ پیش پرداخت را به مستاجر برگرداند معمولا موجر به هنگام قرارداد چك یا سفته ای از مستاجر می گیرد كه در صورت عدم تخلیه در پایان قرارداد می تواند آن چك یا سفته را به اجرا بگذارد.
انواع اجاره املاک
اجاره خانه و آ پارتمان مسكونی: در این نوع اجاره مستاجر برای سكونت خود و افراد خانواده خانه یا واحد آپارتمانی را معمولا برای یك سال اجاره می كند موجر معمولا مبلغی به عنوان پول پیش از مستاجر دریافت می كند و مبلغی هم ماهانه به عنوان اجاره بها تعیین می شود.
اجاره مغازه و محل كسب: گاهی مستاجر برای اشتغال به كسب (طلا فروشی، سوپر ماركت) مغازه ای را اجاره می كند در این نوع اجاره ها موجر معمولا مبلغی به عنوان سر قفلی دریافت می كند كه در بخشهای بعد توضیح می دهیم.
بر هم زدن قرارداد اجاره
فسخ قرارداد از سوی مستاجر:معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد كه مستاجر در صورتی كه مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد یك ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام كند در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان میرسد و موجر با پرداخت پول پیش مستاجر یا چك تضمینی خانه یا مغازه را از مستاجر تحویل می گیرد. گاهی خانه یا مغازه معیوب و ناقص است مانند اینكه موجر اعلام كند خانه اش سیستم گرمایشی وسرمایشی دارد در حالی كه چنین نبوده یا موجر اعلام كند خانه اش صد متری است در حالی كه هفتاد متری بوده در این مورد مستاجر حق دارد اجاره را بر هم بزند.
نكته: برای فسخ اجاره مراجعه به دادگاه لازم است .
فسخ قرارداد از سوی موجر: اگر مستاجر محل اجاره را تبدیل به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون كند موجر می تواند از دادگاه بخواهد قرارداد را بر هم بزند. همچنین اگر مستاجر به گونه ای از مال مورد اجاره استفاده كند كه موجب خرابی و خسارت به ملك شود موجر می تواند از دادگاه منع مستاجر را بخواهد اگر منع مستاجر ممكن نبود موجر می تواند اجاره را بر هم بزند.
توافق موجر و مستاجر برای بر هم زدن قرارداد: اگر موجر و مستاجر توافق كنند كه قرارداد اجاره را بر هم بزنند این عمل را اقاله می گویند معمولا هر قراردادی را می توان با توافق دو طرف آن بر هم زد.
تقاضای مهلت برای تخلیه ملک
اگر قرارداد اجاره به پایان برسد و مستاجر محل را تخلیه نكند موجر به دادگاه مراجعه میكند تا مستاجر را به تخلیه ملك مجبور نماید اگر مستاجر به علتی نتواند تخلیه كند و تقاضای مهلت كند دادگاه با بررسی وضعیت مستاجر معمولا یك ماه به او مهلت می دهد تا ملك را تخلیه كند در این صورت مستاجر باید اجاره بهای یك ماه را هم بپردازد.
دقت در تنظیم قرارداد اجاره
با توجه به اینكه قوانین مختلفی در مورد اجاره (به ویژه اجاره محل كسب و تجارت) وجود دارد موجران و مستاجران حتما باید از وكلا و مشاورین حقوقی یا حقوقدانان در تنظیم قرارداد اجاره بهره مند شوند زیرا در صورت عدم دقت در تنظیم قرارداد و رعایت نكردن شرایط قانونی ممكن است موجر دیگر قادر به تخلیه ملك خود نباشد و یا برای تخلیه مجبور شود مبلغ كلانی سر قفلی به مستاجر بپردازد. یا ممكن است مستاجر با عدم دقت در تنظیم قرارداد حق سر قفلی خود را از دست بدهد و ضرر جبران ناشدنی بر او وارد شود. بنابراین برای پیش گیری از ضایع شدن حقوق موجر و مستاجر و همچنین جلوگیری از سرگردانی آنها در راهروهای دادگستری عاقلانه این است كه در تنظیم اجاره از نظر و كمك وكیل حتما استفاده شود. در مقاله توصیه هایی برای یک قرارداد اجاره مطمئن به نکاتی در باره تنظیم قرارداد اجاره پرداخته شده است.
