logo
  • دسترسی سریع
    • املاک
    • فن آوری
    • کافه استارت آپ
    • طراحی ومعماری
    • آموزش
    • محیط زیست
    • عمران و ساخت
search
  • ورود
close
  • دسترسی سریع
    • املاک
    • فن آوری
    • کافه استارت آپ
    • طراحی ومعماری
    • آموزش
    • عمران و ساخت
  • جستجوی ملک
  • دوشنبه, 07 فروردین 1402
مجله تخصصی صنت ساختمان
  • جستجوی ملک
  • دوشنبه, 07 فروردین 1402
Banner
Banner
search
  • املاک املاک و ساختمان

    آخرین ویدئو

    شیک ترین خانه

    To view this video please enable JavaScript, and consider upgrading to a web browser that supports HTML5 video

    جدیدترین ها

    • قوانین رهن و اجاره ملک
      قوانین رهن و اجاره ملک

      1399/07/18 watch_later

    • انواع وام مسکن و شرایط دریافت
      انواع وام مسکن و شرایط دریافت

      1398/10/06 watch_later

    • ۵۰ نکته مهم در خرید آپارتمان و ملک
      ۵۰ نکته مهم در خرید آپارتمان و ملک

      1398/04/31 watch_later

    پست های گذشته ها

    • حقوق و تکالیف موجر و مستاجر
      حقوق و تکالیف موجر و مستاجر

      1398/03/23 watch_later

    • نکات حقوقی خرید و فروش املاک
      نکات حقوقی خرید و فروش املاک

      1398/03/20 watch_later

    • قولنامه و تشریح حقوقی آن
      قولنامه و تشریح حقوقی آن

      1398/03/05 watch_later

  • فن آوری فن آوری های ساختمانی

    آخرین ویدئو

    کاربردهای هوش مصنوعی و رباتیک در صنعت ساختمان

    To view this video please enable JavaScript, and consider upgrading to a web browser that supports HTML5 video

    جدیدترین ها

    • تجهیزات جدید آتش نشانی
      تجهیزات جدید آتش نشانی

      1398/04/25 watch_later

    • ربات های ساختمانی از راه می رسند!
      ربات های ساختمانی از راه می رسند!

      1398/04/17 watch_later

    • تجهیزات سبک جابجایی بار
      تجهیزات سبک جابجایی بار

      1398/03/30 watch_later

    پست های گذشته ها

    • لودر بدون راننده کنترل از راه دور
      لودر بدون راننده کنترل از راه دور

      1398/03/27 watch_later

    • فرغون موتوردار کاترپیلار با ترمز دنده ای
      فرغون موتوردار کاترپیلار با ترمز دنده ای

      1398/03/26 watch_later

    • ربات انسان نما شهروند شد!
      ربات انسان نما شهروند شد!

      1396/08/06 watch_later

  • ویدیوآخرین ویدئو ها

    آخرین ویدئو

    کاربردهای هوش مصنوعی و رباتیک در صنعت ساختمان

    To view this video please enable JavaScript, and consider upgrading to a web browser that supports HTML5 video

    جدیدترین ها

    • ربات هوشمند آجرچین Hadrian X
      ربات هوشمند آجرچین Hadrian X

      1397/08/09 watch_later

    • فن آوری دوال اینورتر در کولرهای گازی
      فن آوری دوال اینورتر در کولرهای گازی

      1397/02/20 watch_later

    • تجهیزات ایمنی (PPE) در سایت ساختمانی: بخش 2
      تجهیزات ایمنی (PPE) در سایت ساختمانی: بخش 2

      1397/01/29 watch_later

    پست های گذشته ها

    • کارگاه همراه: جعبه ابزار همه کاره نجاری
      کارگاه همراه: جعبه ابزار همه کاره نجاری

      1397/01/21 watch_later

    • تجهیزات ایمنی (PPE) در سایت ساختمانی: بخش 1
      تجهیزات ایمنی (PPE) در سایت ساختمانی: بخش 1

      1397/01/19 watch_later

    • شیک ترین خانه
      شیک ترین خانه

      1396/08/23 watch_later

  • استارت آپ کافه بررسی تخصصی

    جدیدترین ها

    • استارتاپ املاک در هند به ارزش 200 میلیون دلار
      استارتاپ املاک در هند به ارزش 200 میلیون دلار

      1398/08/22 watch_later

    • اکوسیستم استارتاپی بارسلونا
      اکوسیستم استارتاپی بارسلونا

      1396/08/14 watch_later

    • شهر استارتاپی آتلانتا
      شهر استارتاپی آتلانتا

      1396/07/30 watch_later

    پست های گذشته ها

    • نکاتی برای ایجاد محیط کار کارآمد برای فریلنسر‌ها
      نکاتی برای ایجاد محیط کار کارآمد برای فریلنسر‌ها

      1396/07/24 watch_later

    • اسپارد؛ تکنولوژی در خدمت نظافت
      اسپارد؛ تکنولوژی در خدمت نظافت

      1396/07/15 watch_later

    • اپلیکیشن والتر گروپیوس
      اپلیکیشن والتر گروپیوس

      1396/07/05 watch_later

  • طراحی و معماریجدیدترین طراحیهاو مدروز

    آخرین ویدئو

    طراحی داخلی خانه ای زیبا در پورتلند

    To view this video please enable JavaScript, and consider upgrading to a web browser that supports HTML5 video

    جدیدترین ها

    • طراحی خانه درختی در دل طبیعت
      طراحی خانه درختی در دل طبیعت

      1399/03/22 watch_later

    • همه چیز درباره سقف کاذب
      همه چیز درباره سقف کاذب

      1398/12/25 watch_later

    • انواع سقف ویلا و مصالح مورد استفاده
      انواع سقف ویلا و مصالح مورد استفاده

      1398/08/03 watch_later

    پست های گذشته ها

    • 20 نمونه طراحی داخلی آشپزخانه مدرن 2019
      20 نمونه طراحی داخلی آشپزخانه مدرن 2019

      1398/04/21 watch_later

    • مبلمان جلبکی که غذا و نور و گرما تولید می کند!
      مبلمان جلبکی که غذا و نور و گرما تولید می کند!

      1398/04/10 watch_later

    • Lumion 9
      Lumion 9

      1397/08/21 watch_later

  • آموزشآموزش های تخصصی

    جدیدترین ها

    • آموزش 3DS Max- قسمت بیست و پنجم
      آموزش 3DS Max- قسمت بیست و پنجم

      1396/08/23 watch_later

    • آموزش 3DS Max- قسمت بیست وچهارم
      آموزش 3DS Max- قسمت بیست وچهارم

      1396/08/13 watch_later

    • آموزش 3DS Max- قسمت بیست وسوم
      آموزش 3DS Max- قسمت بیست وسوم

      1396/08/06 watch_later

    پست های گذشته ها

    • آموزش 3DS Max- قسمت بیست و دوم
      آموزش 3DS Max- قسمت بیست و دوم

      1396/07/30 watch_later

    • آموزش 3DS Max- قسمت بیست و یکم
      آموزش 3DS Max- قسمت بیست و یکم

      1396/07/22 watch_later

    • آموزش 3DS Max- قسمت بیستم
      آموزش 3DS Max- قسمت بیستم

      1396/07/16 watch_later

  • شهر و محیط زیستشهرسازی و محیط زیست

    آخرین ویدئو

    بزرگترین نیروگاه خورشیدی جهان

    To view this video please enable JavaScript, and consider upgrading to a web browser that supports HTML5 video

    جدیدترین ها

    • طراحی شهری دایره ای دانمارک
      طراحی شهری دایره ای دانمارک

      1399/12/23 watch_later

    • معرفی خیابان کامل (Complete Street)- قسمت اول
      معرفی خیابان کامل (Complete Street)- قسمت اول

      1398/08/15 watch_later

    • نمای ساختمان
      نمای ساختمان

      1397/12/01 watch_later

    پست های گذشته ها

    • مولفه های شهر هوشمند- بخش دوم
      مولفه های شهر هوشمند- بخش دوم

      1397/08/30 watch_later

    • معضلی به نام نخاله های ساختمانی
      معضلی به نام نخاله های ساختمانی

      1397/08/29 watch_later

    • کمیسیون ماده 100 شهرداری
      کمیسیون ماده 100 شهرداری

      1397/08/19 watch_later

  • عمران و ساختمهندسی ساختمان

    آخرین ویدئو

    ربات هوشمند آجرچین Hadrian X

    To view this video please enable JavaScript, and consider upgrading to a web browser that supports HTML5 video

    جدیدترین ها

    • سیستم عایق کاری بام وارونه
      سیستم عایق کاری بام وارونه

      1400/04/30 watch_later

    • سقف کوبیاکس: مزیت ها، معایب و ضوابط اجرایی
      سقف کوبیاکس: مزیت ها، معایب و ضوابط اجرایی

      1399/08/12 watch_later

    • انواع سقف و ویژگی آنها
      انواع سقف و ویژگی آنها

      1399/07/15 watch_later

    پست های گذشته ها

    • ساختمان سازی به روش تیلت آپ (Tilt-Up)
      ساختمان سازی به روش تیلت آپ (Tilt-Up)

      1399/07/02 watch_later

    • لوله های چدنی: انواع و ویژگیها
      لوله های چدنی: انواع و ویژگیها

      1399/07/01 watch_later

    • سیستم خانه هوشمند بدون سیم کشی اضافه
      سیستم خانه هوشمند بدون سیم کشی اضافه

      1399/05/01 watch_later

منو
محبوب ترین ها
  • فناوری های نوین ساخت
  • description

access_time 1400/04/30

  • add

سیستم عایق کاری بام وارونه

سیستم عایق کاری بام وارونه
  • عمران و ساخت
  • description

access_time 1399/08/12

  • add

سقف کوبیاکس: مزیت ها، معایب و ضوابط اجرایی

سقف کوبیاکس: مزیت ها، معایب و ضوابط اجرایی
  • املاک
  • description

access_time 1399/07/18

  • add

قوانین رهن و اجاره ملک

قوانین رهن و اجاره ملک

  • عمران و ساخت
  • description

access_time 1399/07/01

  • add

لوله های چدنی: انواع و ویژگیها

لوله های چدنی: انواع و ویژگیها
  • فناوری های نوین ساخت
  • description

access_time 1399/05/01

  • add

سیستم خانه هوشمند بدون سیم کشی اضافه

سیستم خانه هوشمند بدون سیم کشی اضافه
  • طراحی و دکوراسیون داخلی
  • description

access_time 1398/12/25

  • add

همه چیز درباره سقف کاذب

همه چیز درباره سقف کاذب

  • تاسیسات ساختمان
  • description

access_time 1398/11/23

  • add

نحوه انتخاب پکیج شوفاژ دیواری

نحوه انتخاب پکیج شوفاژ دیواری
  • رویدادها و تازه ها
  • description

access_time 1398/09/25

  • add

هفدهمین نمایشگاه مبلمان و دکوراسیون داخلی

هفدهمین نمایشگاه مبلمان و دکوراسیون داخلی
  • استارت آپ کافه
  • description

access_time 1398/08/22

  • add

استارتاپ املاک در هند به ارزش 200 میلیون دلار

استارتاپ املاک در هند به ارزش 200 میلیون دلار

قولنامه و تشریح حقوقی آن

  • fariborz@cafesakhteman.com
  • فریبرز کیانی

  • 1398/03/05 املاک
قولنامه و تشریح حقوقی آن

در معاملات املاک رایج است که ابتدا دو طرف معامله قولنامه ای را نوشته که طی آن فروشنده تعهد می کند که تا زمان ثبت مبیع در اسناد رسمی، مورد بیع را به کسی نفروشد و در مقابل خریدار هم تعهد می کند که در مدت مذکور قیمت (ثمن) را تحویل فروشنده (بایع) دهد و زیر قول خود نزند. با توجه به اینکه نوشتن قولنامه دارای قواعد و اصولی می باشد در این نوشته به بررسی ابعاد حقوقی آن پرداخته ایم. با کافه ساختمان همراه باشید. 


نکات مهم در تنظیم قولنامه

شگردهای کلاهبرداری ملکی


قولنامه وتشریح حقوقی آن

قولنامه از نظر لغوی تركيبی از دو واژه “قول” و “نامه” به معني نوشته يا پيمان نوشته شده و يا نامه‌ای كه حاوی یک تعهد و قول است، از نظر اصطلاحی وعده بیع این است که فروشنده تعهد می کند که تا زمان ثبت مبیع در اسناد رسمی، مورد بیع را به کسی نفروشد و در مقابل خریدار هم تعهد می کند که در مدت مذکور قیمت (ثمن) را تحویل فروشنده (بایع) دهد و زیر قول خود نزند. برای مثال، من مایل هستم که خانه خود را به آقای علی عسگری بفروشم، لذا در مورد قیمت و شرایط دیگر معامله با هم به توافق رسیده ایم، اما آقای علی عسگری برای تهیه پول و مقدمات اولیه، به چند روز مهلت احتیاج دارد همچنین بنده هم باید برای گرفتن مفاصا حساب مالیاتی و ... اقدام کنم، تا عمل ثبت سند ممکن شود.  لذا برای اینکه این معامله حالت قطعی پیدا کند و به نوعی من و آقای عسگری به این معامله پایبند باشیم سندی می نویسیم و در ضمن این سند من تعهد می کنم که اسناد لازم که در بالا گفته شد را ظرف دو ماه تهیه کنم و برای انتقال خانه فوق الذکر در برابر یک میلیارد ریال در دفتر خانه شماره فلان شهرستان (رشت ) حاضر شوم و آقای عسگری هم در برابر، ملتزم می شود که در این دفترخانه با آوردن ثمن معامله برای زدن سند خانه بیاید.

عمل حقوقی بودن  قولنامه

نگارش قولنامه يك عمل حقوقي حاصل اراده دو طرف است كه خواسته اند با اين عمل، حقوق و تكاليفي در روابط حقوقي خود ايجاد كنند مضاف بر اين كه ماده ۱۰ قانون مدني كه مبتني بر اصل آزادي قرارداد هاست عمل آنها را به رسميت مي شناسد و در روابط حقوقي آنها مؤثر است. براي پي بردن به ماهيت واقعي قولنامه بايد به عقيده طرفين توجه شود. ممكن است قولنامه فقط به امضاي يكي از طرفين رسيده باشد و در واقع تعهدي يكطرفه باشد. در اين قبيل اسناد كه فقط قول انجام معامله و وعده آن است مشمول ماده ۱۰ قانون مدني نبوده و لازم الوفا نيست. آنچه صرفاً قولنامه است و ترتيب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانوني و شرعي ندارد و دادگاه ها نمي توانند طرفين را الزام به وفا نمايند. اما اگر در قولنامه مسأله خريد و فروش يا معامله مال غير منقولي كه قانوناً بايد با سند رسمي واقع شود، درج شده باشد چنانچه قولنامه حكايت از وقوع بيعي ميان طرفين نمايد و داراي امضاي طرفين باشد و جز اين امر مطلب ديگري در آن گنجانده نشده باشد، چنين سند يا قولنامه اي از مصاديق بارز ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه ها و مراجع رسمي نمي توانند به آن اعتبار يا ترتيب اثر دهند مگر در موارد استثنا. اما چنانچه قولنامه مشعر بر قراردادي ميان دو طرف باشد كه يك طرف به موجب آن قرارداد متعهد مي شود مال غير منقول خود را به فلان مبلغ كه قسمتي از آن را حين تنظيم قرارداد دريافت مي دارد، انتقال دهد و طرف ديگر هم آن را بپذيرد و هر دو آن را امضا نمايند چنين قولنامه اي در حقيقت يك قرارداد است و تعهد ابتدايي نيست و ازشمول ماده ۴۸ ق.ث خارج و مشمول ماده ۱۰ ق.م است و ذينفع مي تواند از طريق مراجع قضايي الزام طرف را به انجام معامله وفق مقررات بخواهد و دادگاه در صورت احراز اصالت سند مي تواند حكم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجرا قرارداد صادر نمايد و ممكن است متن قولنامه به نحوي تنظيم گردد كه دلالت نمايد بر اين كه قصد طرفين آن است در صورت تخلف علاوه بر الزام به انجام معامله وجه التزام را هم بپردازند. در اين صورت دادگاه مي تواند در صورت تقاضاي خواهان، حكم به الزام به انجام معامله رسمي و پرداخت وجه الالتزام صادر نمايد.

انواع معاملات  

همانطوری که می دانیم، هر علم دارای مفاهیم و اصطلاحات خاصی است که این امر در علم حقوق کاملاً مشهود است و آن مفاهیم و اصطلاحات در واقع بیانگر تمام اعمال وقایع حقوقی است. متأسفانه مفاهیم قولنامه و بیع نامه یا مبایعه نامه در جامعه و در صنف مشاوره معاملات املاک یا اتومبیل مطرح است، با مفاهیم حقوقی که در محاکم و جامعه حقوقی مطرح است متفاوت است. جامعه حقوقی با توجه به عرف جامعه و قواعد و اصول استنباط حقوقی باید اصطلاحات را معنا و تعریف کند تا مشکل جامعه را حل کند، نه اینکه جامعه و عرف از آن اصطلاح معنای دیگری را برداشت کنند، و جامعه حقوقی یک تعریف دیگری با ابداع مفاهیم و اصطلاحات جدید حقوقی ارائه کند. در شرایط فعلی در جامعه به سه صورت معاملات انجام می گیرد.

معاملات با قولنامه: بدین معنا که در قولنامه فقط بیعانه پرداخت می شود و به همدیگر مهلت می دهند الباقی ثمن معامله در مهلت مقرر تهیه در غیر این صورت معامله ای انجام نخواهد شد.

قولنامه رسمی یا عادی: امتیاز قولنامه رسمی بر قولنامه عادی این است که امتیاز ذیل قولنامه رسمی از تکذیب و تردید مصون است و اگر وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد ، با جمع بودن شرایط خاص می توان از طریق اجرای ثبت تقاضای صدور اجرائیه کرد. ولی قولنامه عادی این امتیاز را ندارد. مسئله تنظیم قولنامه از قبل تا اندازه ای مرسوم بوده، ولی با وضع تشریفات مقرر در قانون ثبت بیشتر رایج شده.

معاملات با بیع نامه یا مبایعه نامه یا فروشی نامه

بیع نامه یا مبایعه نامه با فروش نامه قول برای برای انجام معامله نیست ، بلکه در آن ایجاب و قبول وجود دارد و شاید دارای شروطی هم باشد، ولی در بیع نامه یا مبایعه نامه هر مبلغی کردن می شود ثمن معامله محسوب می شود ضمن معامله چه بسا با پرداخت اندک از ثمن تحویل گردد، یا قبل از پرداخت کل ثمن تحویل شود یا اینکه در مدت معینی که با هم توافق می کنند چند ماه بعد از پرداخت ثمن، تحویل شود. در هر صورت نحوه تنظیم مبایعه نامه یا بیع نامه یا فروش نامه همان طور که از معنای لغوی آن استنباط می شود در چنین معاملاتی نمی توان خدشه وارد کرد. چون که فروش نامه باید فروشنده، خریدار، ثمن معامله، مورد معامله دقیقاً باید بیان گردد و در صورتی که شروط ضمن عقد داشته باشد فقط بر مبنای شروط ضمن عقد یا خیارات موجود در قانون قابل فسخ خواهد بود. در غیر آن صورت هیچ مبنای دیگری جهت فسخ آن نباید ملاک قرار گیرد. چه بسا فروش نامه های عادی امروزه در اطراف تهران و بعضی از شهرستان ها در دست مردم وجود دارد که به عنوان سند عادی آن را محاکم پذیرفتند و چه بسا فروشنده ملک مورد نظر را تحویل داده و از طرفی خریدار کلیه ثمن معامله را بدون هیچ شرطی کلاً به فروشنده پرداخت نموده است. قانونگذار باید وضعیت مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت را به طور صراحت مشخص کند یا حاکمیت آن را دقیقاً به رسمیت بشناسند که در این صورت میلیونها معاملات انجام شده توسط سند عادی دچار مشکل می شود و یا اینکه در شرایط فعلی با توجه به امکانات کم تشکیلات سازمان ثبت اسناد و املاک بهتر است مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت از دور خارج گردد و با اینکه قانونگذار هر دو مورد را به رسمیت ببخشد و هر کدام امتیاز خاص خود را داشته باشد.


قوانین مربوط به ثبت اسناد و املاک


معاملات با سند رسمی

معاملات با سند رسمی هم می تواند به دو صورت انجام شود اول اینکه مبلغ ناچیزی به عنوان بیعانه در قولنامه نوشته می شود و ملک تحویل نمی گردد تا مهلت مقرر در کوتاه مدت انتقال سند رسمی صورت گیرد. هرگاه در این صورت کوتاهی و تقصیری از طرف خریدار باشد. معامله صورت نگرفته مسئولیتی متوجه فروشنده نمی شود. در صورتی که تقصیر و کوتاهی از طرف فروشنده باشد، خریدار می تواند آن را از طریق محاکم ملزم به انجام معامله و تعهد کند در این صورت محاکم مکلف خریدار را قانوناً ملزم نموده و در صورت عدم اجرای حکم ، محاکم خود مکلفند به نمایندگی از طرف فروشنده آن را انجام دهند. دوم اینکه خریدار بیشتر ثمن معامله را در سند عادی پرداخت می کند ، و ملک را تحویل صورت گرفته و الزام به تنظیم سند فروشنده قانونی خواهد بود.

بنابراین بهتر است بین مفاهیم و اصطلاحات قولنامه و بیع نامه تفکیک قائل شد ، و هر یک را با معیار و ملاک خاص تنظیم در اختیار مشاورین املاک و نمایشگاه های اتومبیل قرارداد و از نظر لغوی با توجه به اینکه بیع نامه یا مبایعه نامه از دو کلمه عربی بیع و مبایع و نامه تشکیل شده است و معادل فارسی آن را می توان اوراق خرید و فروش ذکر کرد یا اینکه "فروش نامه" آن را نامید. در این صورت قولنامه را با تعاریف حقوقدانان کشور ما نزدیک خواهد شد. زیرا قولنامه از نظر اساتید چون دکتر کاتوزیان این گونه است : قولنامه را نباید سند انتقال پنداشت ، قولنامه تعهد به انتقال است و به همین دلیل نیز لزومی ندارد که در محضر تنظیم شود.

تفاوت  قولنامه با مبایعه نامه

قولنامه عقد بيع نيست و در مواردي كه موضوع قرارداد، انتقال ملك ثبت شده باشد تنظيم سند رسمي الزامي است و اين موضوع از نص بند 1 ماده 46 و ماده 22 و 48 قانون ثبت كه از قواعد آمره مربوط به نظم عمومي است و اساسا براي پايان بخشيدن به اختلافات ملكي به وجود آمده است به روشني قابل استنباط مي‌باشد. برخی قولنامه را مرکب از قول و نامه می دانند یعنی قول مکتوب و بر این مبنا معتقدند به موجب قولنامه نمی توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد و از طرف دیگر مبایعه نامه را با استفاده از تعبیری که واژه بیع (خرید و فروش) در زبان حقوقی دارد قرارداد خرید و فروش می دانند و بر این اساس معتقدند که الزام متعهد مبایعه نامه را به انجام تعهداتش می توان درخواست کرد. باید توجه داشت آن چه را که در زبان حقوقی مبایعه نامه می گویند همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد و نمی توان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه نامه باهم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را بر آنها بار کرد. قولنامه را نبايد مشمول مقررات بيع در قانون مدني دانست، از جمله ماده 362 قانون مدني كه يك سلسله آثار براي عقد بيع بيان مي‌كند و نبايد موجب انحراف محاكم شود. در قولنامه مالكيت به مشتري منتقل نمي‌شود و مشمول ماده 10 قانون مدني و ماده 6 آيين دادرسي مدني و مواد 183 تا 300 قانون مدني است كه قواعد عمومي قراردادها در عقد غيرمعين و معين اجرا مي‌شود و مهمترين آنها ماده 219 قانون مدني است و از اين لحاظ يك قرارداد الزام‌آور است.

 اعتبار قولنامه در دادگاه

قولنامه مانند سایر قراردادهائی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می کنند در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن می توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می کند را از دادگاه درخواست نمود. بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند خریدار می تواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند.

وجه التزامی (اجباری) در قولنامه 

طرفین قرارداد برای محکم کردن قولنامه، معمولاً مبلغی را در قرارداد قید می کنند تا در صورتی که متعهد از انجام تعهد خود سر باز زند مکلف به پرداخت آن مبلغ به طرف دیگر (معهد له) باشد، این مبلغ را وجه التزام می گویند.

در قولنامه قید می شود، در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع نماید، فلان مبلغ را باید به طرف دیگر بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می تواند با احراز عدم اجرای تعهد وجه التزام تعیین شده را مطالبه کند، و نمی توان هم وجه التزام را بگیرد و هم از فروشنده بخواهد که مورد معامله را با سند رسمی به وی انتقال دهد.

در قولنامه طرفین موافقت می نمایند، که در تاریخ..... در دفترخانه شماره..... حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هریک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ.... به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.

چنان چه در قولنامه ذکر شود: طرفین موافقت نمودند در تاریخ..... در دفترخانه.... حاضر شوند و سند رسمی تنظیم نمایند و در صورت عدم حضور یا امتناع فروشنده، فروشنده ملزم به انتقال و پرداخت روزانه.... ریال خسارت تأخیر است، در این فرض مالک باید مورد را به خریدار منتقل کند و خسارت مذکور را هم بپردازد.

کسی که وجه التزام را مطالبه می کند، باید خود تعهداتش را کامل انجام داده باشد. مثلاً خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.

آیا قولنامه تنظیمی در بنگاه معاملاتی سند رسمی است؟

قراردادی که تحت عنوان قولنامه در بنگاه های معاملاتی و یا بیرون از آن جا تنظیم می شود سندی عادی است و به همین خاطر طرفین (خریدار و فروشنده) باید نهایت دقت را در تنظیم آن بنماید تا بعداً دچار مشکل نشوند.

دقت نظر طرفین در تنظیم قولنامه

  • خریدار باید مشخصات مالی را که قصد خرید آن را دارد، با آن چه در سند قید شده مطابقت دهد و روشن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد.
  • اگر مورد معامله ملک می باشد، بررسی کنید که توابع و منضمات و ملحقات و مشاعات ملک به طور روشن در سند توصیف شده باشد.
  • اگر کسی که قولنامه را امضاء می کند خود مالک نیست، بلکه وکیل یا ولی و یا قیم مالک است. دلایل احراز سمت آنها را بررسی کند و ببینید آیا وکیل در وکالتنامه خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر؟ و اگر امضاکننده ولی مالک است مطمئن شود که در زمان امضاء قولنامه توسط ولی، کودک، بالغ نشده است. هم چنین در جائی که امضاکننده قیم مالک است باید روشن شود که آیا قیم به تنهائی حق فروش مال مولی علیه (صغیر) خود را دارد یا با دخالت مقام قضائی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.
  • اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده، باید گواهی انحصار وراثت را ببیند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و هم چنین تصفیه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
  • خریدار مطمئن شود که فروشنده ممنوع المعامله یا مشمول فراری نظام وظیفه نباشد که در این حالت فروشنده قادر به انتقال رسمی ملک به خریدار نخواهد بود.
  • اگر فروشنده خیلی پیر یا مریض احوال است و حرکات غیرعادی دارد. خریدار باید این احتمال را بدهد که او محجور است و برای اطمینان به اداره سرپرستی محجورین مراجعه نماید و مطمئن شود که نام فروشنده در میان اسامی محجورین آن اداره نباشد.
  • تا زمانی که مورد معامله را دریافت نکرده یا با سند رسمی به وی منتقل نشده از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری نماید.
  • اگر قصد خرید ملک (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری) را دارد مطمئن شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنین بود در قرارداد ترتیب و مهلت و ضمانت اجرای بیرون رفتن مستأجر قید شود.
  • خریدار سعی می کند تمام پرداختی ها به وسیله چک تضمینی انجام شود تا در صورتی که فروشنده منکر دریافت وجه شود، وسیله ای برای اثبات پرداخت خود داشته باشد.
  • در قولنامه برای حضور در دفتر اسناد رسمی (محضر) حتماً روز و ساعت و دفترخانه مشخصی را تعیین نمایند و برای عدم حضور یا امتناع از حضور وجه التزام سنگینی قرار داده شود.
  • در مورد خرید املاک دقت شود که ملک مورد نظر مشکل ثبتی یا معاوضی نداشته باشد.
  • از توام مالی خریدار برای پرداخت قیمت معامله اطمینان حاصل شود و شروطی در قولنامه آورده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت قیمت معامله، برای فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.
  • مورد معامله را قبل از دریافت تمام قیمت به خریدار تحویل ندهد.
  • حتماً در خصوص پرداخت مابقی قیمت از طرف خریدار، زمان تعیین شود و این نکته ذکر گردد که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می تواند فسخ معامله را اعلام نماید و معامله را برهم زند.
  • اگر مالکین متعدد باشد و یکی از آنها عهده دار مذاکره با خریدار باشد و حتماً باید ذیل قولنامه را همه مالکین امضاء نمایند، مگر این که به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در این صورت وکیل از طرف همه مالکین قولنامه را امضا می نماید.
  • فروشنده باید کلی مشخصات ملک را در قولنامه تصریح کند. به خصوص زمانی که این مشخصات منفی و مربوط به عیب و نقص مورد معامله است.
  • اگر قیمت معامله را از طریق چک دریافت می کند باید توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، وی تنها می تواند وجه چک را مطالبه کند و معامله را نمی تواند برهم زند. مگر این که چنین شرطی را در قرارداد گنجانده باشند.

نکات حقوقی در خرید و فروش ملک


اگر خریدار یا فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت مورد معامله خودداری نمایند، طرف دیگر چه حقی دارد؟

طرف دیگر می تواند الزام معامله را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه درخواست نماید و پس از قطعیت حکم، درخواست صدور اجرائیه نماید. در صورتی که طرف معامله از حضور در دفترخانه جهت امضا خودداری کند، نماینده اجرای احکام سند انتقال را امضاء خواهد کرد. قبل از اقامه چنین دعوائی بهتر است حسب مورد (فروشنده یا خریدار)، امتناع طرف دیگر از حضور در دفترخانه و حاضر و آماده بودن خود در دفترخانه را برای انتقال، به وسیله گواهی دفترخانه یا تأمین دلیل از دادگاه و یا ارسال اظهارنامه ثابت نماید.

در خرید و فروش اتومبیل، فروشنده به چه نکاتی باید توجه داشته باشد؟

  • هم زمان با تنظیم قولنامه، فروشنده بالاترین درصد از بهای اتومبیل را به صورت نقد دریافت دارد.
  • خریدار از طریق رؤیت مدارک شناسائی احراز هویت شود.
  • پرداخت باقیمانده در دفترخانه اسناد هم زمان با انتقال سند خودرو پیش بینی شده، موعد مراجعه و شماره دفترخانه نیز معین گردد.
  • در قولنامه قید گردد در صورت عدم مراجعه و یا عدم آمادگی خریدار جهت پرداخت باقیمانده بها، وی متعهد به پرداخت خسارت تأخیر و انجام تعهد به ازاء هر روز مبلغ معینی باشد.
  • در قولنامه وضعیت فنی و بدنه و سایر مشخصات و شرایط اتومبیل درج و علم و آگاهی خریدار نسبت به آن پیش بینی گردد.
  • تحویل اتومبیل طی صورت جلسه یا در پشت قولنامه با قید تاریخ و ساعت صورت گیرد.

معامله معارض با قولنامه

حکمت اجباری شدن ثبت املاک وتشریفات مربوط به خرید وفروش آن جلوگیری از وقوع معاملات معارض، اعمال نظارت برانتقال سرزمین ملی، اجرای قوانین مالیاتی و توزیع عادلانه زمین است وازاین لحاظ به نظم عمومی ارتباط نزدیکی دارد و با نگاهی دقیق به ابعاد مختلف مقررات ثبتی چنین دانسته می شود که هدف از وضع آن ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی ومعاملاتی مردم بوده واز این طریق خواسته است منا زعات وکشمکش های اجتماعی را کاهش داده وزندگی سرشار از اطمینان وآرامش را برای جامعه به ارمغان آورد وقاعدتا هر نگاه وتفسیری که معارض آن باشد محکوم به بطلان می باشدو باید اصلاح گردد.

اما مهمترین بحثی که در وعده بیع است و در نظر طراحان سوالات کارشناسی ارشد دور نمی ماند ، قولنامه معارض است، مانند اینکه بنده قرار بود که بعد از دو ماه خانه شخصی خود را به آقای نوری تحویل دهم در مقابل گرفتن ثمن معامله و لی بعد از این وعده بنده خانه خود را به آقای اصولی می فروشم، حال سوالی که ممکن است پرسیده شود این است که حکم معامله بنده با آقای نوری چه خواهد شد؟ جواب این سوال را از چند جهت می توان بررسی کرد مثلا اگر هردو قولنامه عادی باشند حکم خاص خود را دارد، اگر هرد سند رسمی باشند شرایط خاص خود و... اما ما صرفا این قضییه را از دیدگاه علمای حقوق بررسی می کنیم، در واقع هدف از نوشتن این مطلب این نیست که آثار حقوقی قولنامه معارض به صورت مبسوط آورده شود بلکه بعد از طی مقدمه ای حقیر می خواستم که نظرات دکترین حقوقی که بسیار مهم می باشد برای دانشجویان گرانقدر هویدا شود. مرحوم دکتر شهیدی می فرمایند : معامله معارض با قولنامه غیر نافذ است. ایشان معتقدند ممکن است در قراردادی یکی از دو طرف تعهد کند که ساختمانی را که در آینده خواهد ساخت به طرف دیگر بفروشد و این طرف قبول کند. چنین قراردادی بیع نیست بلکه تعهد بر بیع است که هرچند مورد عقد بیع در آینده فعلا موجود نیست لیکن ایجاد قرارداد صحیح است چه این که مورد معامله در این قرارداد ساختمان نیست بلکه تعهد بر بیع ساختمان است همچنین استاد می فرمایند، متعهد در قولنامه تعهد به فروش مال معینی نموده و نتیجه چنین قراردادی ایجاد حق عینی برای متعهدله می باشد زیرا حقوق اشخاص به شیء معین را حقوق عینی می گویند این حق هر چند حق مالکیت نیست ولی چون حق دینی به نوعی به عین معینی تعلق گرفته و در واقع نافی حق عینی متعهدله می باشد در نتیجه طبق قاعده کلی که حقوق نافی حق عین باعث عدم نفوذ معامله می شود. معامله دوم غیرنافد است.

استاد محترم جناب دکتر کاتوزیان می فرمایند ؛ معامله معارض با قولنامه قابل ابطال از سوی متعهدله می باشد: ایشان معتقد است:‌ قولنامه مانند سایر اسنادی که برای ایجاد تعهد تنظیم می شود، در دادگاه معتبر است و دو طرف مکلف به اجرای مفاد آن هستند، زیرا تعهدی که ضمن آن شده متکی به قرارداد خریدار و فروشنده است (ماده 10 ق.م.) قولنامه، نه تنها برای اجرای مفاد آن ایجاد التزام می کند ، به طور ضمنی حاوی شرط اسقاط حق تصرف مخالف با مفاد تعهد نیز است پس اگر مالکی که در قولنامه متعهد به فروش ملک خود شده است، آن را به دیگری انتقال دهد، برمبنای همین شرط ضمنی، می توان ابطال آن را از دادگاه خواست همچنین استاد با استدلال دیگری می فرمایند، قولنامه ایجاد حق عینی نمی کند و تنها حق دینی مبنی بر فروش مال معین بر ذمه متعهد مستقر می شود و متعهد با فروش مال به دیگری در واقع ملک خود را فروخته است و حق مالکیت خود را اعمال نموده است. متعهد اگرچه اعمال حق خود را نموده ولی با اعمال حق خود به ضرر متعهدله اقدام کرده است و این نوعی سوء استفاده از حق می باشد و سوء استفاده از حق به موجب اصل 40 قانون اساسی که مقرر می دارد هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را موجب اضرار دیگران و یا منافع عمومی قرار دهدممنوع است. در ثانی متعهد ضمن تعهد به فروش مال معین تعهد دیگری نموده مبنی بر اینکه مال موضوع تعهد را تا موعد انجام عقد بیع به دیگری نفروشد. بدین ترتیب که مالک مال موضوع معامله علاوه بر اینکه تعهد به فروش کرده به طور ضمنی تعهد به نگهداری مال مذکور تا زمان وقوع معامله را نیز کرده است و اکنون که مال را به ثالثی فروخته در واقع من غیر حق معامله ای را انجام داده که باعث اضرار به دیگری شده است. بنا به دلایل فوق یعنی اصل 40 قانون اساسی این معامله قابل ابطال از سوی زیان دیده است. دکتر صفایی می فرمایند، معامله معارض با قولنامه صحیح است ولی متعهد باید خسارت متعهدله را بدهد، ایشان معتقدند که در قولنامه برای متعهدله حق عینی ایجاد نمی شود، زیرا حقوق عینی در حقوق ایران (م 29 ق م) احصاء شده هستند و غیر از موارد احصائی حقوق عینی دیگری نداریم. و حق ایجاد شده برای متعهد له حق دینی می باشد و طبق قاعده کلی معاملات معارض با حق دینی صحیح است و فقط در صورت زیان متعهدله، باید متعهد زیان او را جبران نماید و نتیجه نهایی اینکه چنین معامله ای صحیح ولی متعهد باید خسارت متعهدله را را جبران نماید. دکتر محمود کاشانی، استاد دانشکده حقوق شهید بهشتی می فرمایند، زمانی که هردو قولنامه عادی باشند، در يك تحليل حقوقي اين دو قولنامه عادي را مي‌توان به سان دو عقد هبه جداگانه دانست كه شخصي مال خود را به دو شخص هبه مي‌كند ولي آن را به هيچ يك از آن دو تسليم نمي‌كند. از آنجا كه عقد هبه بر طبق ماده 798 بدون قبض هبه گيرنده واقع نمي‌شود و كامل نيست و تسليم مال به هبه گيرنده حق و اختيار هبه كننده است بنابراين هيچ يك از دو شخص مزبور نمي‌تواند الزام هبه كننده را به تسليم مال خود از دادگاه درخواست كند و مقدم بودن تاريخ يكي از دو هبه تاثيري ندارد. هبه‌كننده اختيار مال خود را همچنان در دست دارد و به هر يك تسليم كند آن هبه كامل مي‌گردد. همين حكم در مورد دو قولنامه عادي معارض نيز جاري است.

به نظر میرسد که معامله دوم که انجام شده است قابل ابطال نباشد این نظر زمانی تقویت می شود که معامله دوم به صورت سند رسمی باشد چون که هنگامي كه مالك پس از امضاي قولنامه نخست، ملك خود را با شخص ديگري قولنامه مي‌كند و اين قولنامه به تنظيم سند رسمي مي‌انجامد انتقال ملك به نام خريدار دوم در دفتر املاك به ثبت مي‌رسد لذا ماده 22 و بند يك ماده 46 و ماده 72 قانون ثبت مالكيت خريدار دوم را به رسميت مي‌شناسند. رسمي بودن معامله دوم و اعتبار آن نسبت به اشخاص ثالث كه ماده 72 قانون ثبت به آن تاكيد كرده است شامل همه اشخاص از جمله خريدار اول هم مي‌باشد ماده 22 قانون ثبت تصريح مي‌كند پس از ثبت ملك در دفتر املاك دولت فقط كسي را مالك مي‌شناسد كه اين ملك به نام او در دفتر املاك به ثبت رسيده باشد. اما معامله کننده نخست باید از طرق دیگر که در ماده 117 قانون ثبت آمده است احقاق حق نماید این ماده مقرر می دارد، «هركس به موجب سند رسمي يا عادي نسبت به عين يا منفعت مالي (اعم از منقول يا غير منقول) حقي به شخص يا اشخاصي داده و بعد نسبت به همان عين يا منفعت به موجب سند رسمي معامله يا تعهدي معارض با حق مزبور بنمايد به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محكوم خواهد شد». 

پس جنبه کیفری می تواند مجازات فروشنده ای باشد که به عهد خودش وفا نکرده است البته وجود خود ماده 117 موید این است که قانونگذار معامله دومی که معارض با معامله نخست است را درست میداند لذا این معامله قابل ابطال نخواهد شد بنابراین چون که این ماده عمل فروشنده را یک جرم دانسته شاکی یا همان معامله کننده نخست می تواند از طریق قانونی ضرر و زیان ناشی از این جرم را از فروشنده مطالبه نمایید. عده ای در تفسیر این ماده گفتند که  اگر معامله اول با سند عادي و معامله دوم با سند رسمي باشد اين عمل معامله معارض و مشمول ماده 117 قانون ثبت نيست. استدلال اين دسته از قضات اين بود كه چون معامله نخست با سند عادي واقع شده و مواد 46 و 48 قانون ثبت اسناد عادي را در مورد انتقال املاك ثبت شده بي‌اعتبار مي‌دانند و در محاكم قابل استناد نمي‌دانند بنابراين قابليت تعارض با معامله دوم را كه با سند رسمي واقع شده است ندارد و فروشنده مشمول كيفر مقرر در ماده 117 نخواهد بود. ولي پاره‌اي از شعبه‌هاي ديوان كشور با تكيه بر نص ماده 117 چنين اظهارنظر كردند كه صرف انجام دو معامله نسبت به يك ملك ثبت شده كه معامله اول عادي و معامله دوم با سند رسمي است معامله معارض شمرده مي‌شود و مشمول ماده 117 قانون ثبت مي‌باشد. با زیاد شدن اختلاف هيئت عمومي دیوان عالی کشور با پیشنهاد دادستان کل ، در آبان سال 1351 چنين اظهارنظر كرد: «نظر به اينكه شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاك قابليت تعارض دو معامله يا تعهد نسبت به يك مال مي‌باشد و در نقاطي كه ثبت رسمي اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غير منقول به موجب بند اول ماده 46 قانون مزبور اجباري باشد سند عادي راجع به معامله آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نشده و قابليت تعارض با سند رسمي نخواهد داشت، بنابراين چنانچه كسي در اين قبيل نقاط با وجود اجباري بودن ثبت رسمي اسناد قبلا معامله‌اي نسبت به مال غير منقول به وسيله سند عادي انجام دهد و سپس به موجب سند رسمي معامله‌اي معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصاديق ماده 117 قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلكه ممكن است بر فرض احراز سوء نيت با ماده كيفري ديگري قابل انطباق باشد. اين راي طبق قانون وحدت رويه قضائي مصوب سال 1328 براي شعب ديوان كشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است».

به اين ترتيب راي وحدت رويه مزبور به سند رسمي خريدار دوم و ثبت دفتر املاك اعتبار داده و راهي براي ابطال معامله اول باقي نگذاشته است. اين راي همچنين از دو معامله معارض در زمينه يك ملك ثبت شده كه اولي با سند عادي و دومي با سند رسمي است و صف كيفري را بر داشته و در واقع ماده 117 قانون ثبت را نسخ كرده است. برخلاف آنچه در ذيل اين راي وحدت رويه آمده است معامله معارض مشمول هيچ عنوان كيفري ديگر به ويژه جرم كلاهبرداري نيز نمي‌باشد، علت این امر هم عدم داشتن سونیت فروشنده در معامله اول است و فروشنده صرفا از اجرای قرارداد خودداری کرده و عمل وی به دلیل مخدوش بودن قصد نمی تواند حاکی کلاهبرداری باشد.

بنابراين با برداشتن وصف كيفري از معامله معارض، خريدار اول نمي‌تواند از باب ضرر و زيان ناشي از جرم، خساراتي را كه در پي انجام معامله معارض از سوي فروشنده متحمل شده است مطالبه كند.البته خریدار اول از بابت خسارت مربوط به ثمن داده شده و بهره آن می تواند ادعای خسارت تاخیر تادیه نمایید ولی در حالت کلی دست وی از عین مال و مورد معامله کوتاه است و نمی تواند کاری کند.همچنین خريدار اول تنها مي‌تواند از باب دارا شدن ناعادلانه به فروشنده رجوع كند و پرداخت‌هاي انجام شده، زيان ديركرد از هنگام پرداخت پيش پرداخت و ديگر اقساط ثمن و همچنين افزايش بهايي را كه فروشنده در معامله معارض به دست آورده است مطالبه كند. در اين صورت خواسته خواهان نمي‌تواند بيش از كل رقم معامله دوم باشد.

قولنانه وماهیت حقوقی آن

باملاحظه این دسته ازشروح وارده برمفهوم شرعی قولنامه است که موجب گردیده اهل شریعت درماهیت قولنامه قائل شوند که: قولنامه همانند فروختن با حق خیار ، مشروط است بدین سان که دو طرف به خریدار حق خیار می دهند به شرط پرداخت مبلغی معین.بدین معنی که قرداد فروش همراه است با حق خیار مشروط به تملیک درآوردن آن چه به فروشنده پرداخته است، به هنگام برهم زدن معامله .واگرآن را برهم نزدند مبلغ پرداختی بخشی از بها به حساب آید.واز این رو درقواعد شریعت فروش قولنامه ای همان فروختن با شرط حق خیار مشروط به نظر آمده و جایز می باشد زیرا شرط مذ کورذاتا جایز ورضایتمندانه درخود قراداد آمده است. مبنای مکملی که درنظر اهل شریعت درجهت مجاز بودن خرید وفروش به طریق قولنامه رسیده است احادیث مستند از نبی مکرم اسلام وحضرت علی (ع)است که فر مو ده اند: <المسلمون عند شروطهم الا کل شرط خالف کتاب الله عز وجل ،فلا یجوز>، <لا یجوز البیع العر بون الا ان یکون نقدا من الثمن> قولنامه در لسان حضرت امیر (ع) جز در صورتی که بخشی از پول بها با شد جایز نیست و به تعبیر دیگری فروش قولنامه ای  تنها در صورتی که به هنگام امضای نهایی معامله بخشی از بها به حساب آید جایز شمرده شده است نه آنگاه که جدا از خود بها باشد.

با ملاحظه همین ملا کات است که درفتاوای فقهای عظام وطریق شریعت قولنامه بخشی از مبایعه تلقی گردیده ومفاد آن صحیح والزام آور می باشد و درشرایط کنونی نیز روح حاکم بر داد گاههای ایران پذیرش وتنفیذ قولنامه هاست و بر همین اساس هیات عمومی دیوان عالی کشور در 2 مرحله  ودر 2رای نقض واصراری به شمار ه های  سی دو- یک هزار و سیصد و هفتاد و چهار و شش یک هزار و سیصد و هفتاد و پنج، حکم برصحت و موثر بودن آثار تعهدات مندرج درقولنا مه داده وآن را فروش نامه به حساب آورده است. ماهیت قولنامه درساحت قانون: اصل حا کمیت اراده که در متون قانون از جمله مواد صد و نود و یک و339ق.م اشاره شده است ضروری می سازد هر ماهیت حقوقی را که اراده دو طرف یک قرداد انشا می کند در عالم  اعتبار وحقوق تحقق یابد وهیچ مانعی جلوی خلاقیت اراده انسان را نگیرد، مگر اینکه مانع مزبور برخاسته از یک مصلحت باشد. مانند تاثیر اراده در معامله مربوط به مواد مخدر. پس اگر از منظر صحت اراده ونفوذ آن به موضوع نگریسته شود چنین می آموزیم که:فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی زا نمی توان باطل دانست. بلکه باید ان را درمعامله صحیحی شمرد که پیش از ثبت سند عادی نزد ادارات دولتی ومحاکم دادگستری ،آشکار ساخت.

بانگاهی گویا به بعضی از مواد قانون ثبت هم چنین پنداشته نمی شود که فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی باطل باشد بلکه آنچه که به اتفاق در مواد پیرا مون آن ذکر شده است حکایت از آثار آن دراستفاده در ادارات دولتی و.... دارد.مانند ماده 48 قانون ثبت اشاره به عدم پذیرش این گونه اسناد در ادارات ومحاکم دارد.واز این لحا ظ گفته می شود آنچه درماده 48 مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است، سند معامله است،نه خود معامله.ود این که عنوان محا کم در کنار ادارات دراین ماده یاد شده است منظور به صرف ارایه آن نزد ادارات ومحاکم بدون رسیدگی ورای قضایی مورد نظر است نه اینکه در مقام دعوی و حتی منظور نظر قانونگذار در غیر ممکن بودن در ارائه به ادارات هم فهمیده نمی شود که سند باطل است بلکه مفهوم آن این است که برای اعمال تصرفات مالکانه مانند وثیقه گذاشتن ملک  سند ثبت نشده در بانک ها یا تحصیل پروانه ساختمانی و... ممکن نیست به این ترتیب درمقام تفسیر ما ده چهل و هشت قانون ثبت چنین پنداشته شده است که: عنایت قانون گذار صرفا سند ثبت نشده معامله غیر منقول وهدف محدود کردن دلیلیت  وآثار سند مزبور بوده استنه سلب اعتبار از معامله مال غیر منقول مندرج درقولنامه. ایضا ماده22قانون ثبت که می گوید: دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده ویا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده وانتقال آن دردفتر املاک به ثبت رسیده مالک خواهد شناخت دلالت بر بطلان معا مله ای که دردفتر املاک ثبت نشده است ندارد و از نگاه دیگر توجه به مواد 72 و93 قانون ثبت چنین مستفاد می گردد که سند عادی  در موارد وشرایط محدودی از اعتبار نیز برخوردار می باشد. زیرا آمده است: کلیه معاملات غیر منقولی که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است به طرفین معا مله وقائم مقام قانونی آنها واشخاص ثالث  دارای اعتبار کامل ورسمیت خواهد بود. اطلاق ماده 1291 ق.م نیز دلالت بر این دارد که سند عادی مربوط به معامله غیر منقول درصورتی که طرفی که سند علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق کند یا سند عادی مزبور دردادگاه ثابت گردد، از اعتبار سند رسمی برخوردار خواهد بود. درسالهای اخیر در بعضی از قوانین از جمله قانون اراضی شهری وقانون زمین شهری وآئین نامه مربوط به آن وماده 147 اصلاح قانون ثبت مصوب سال1365، به موارد متعدد دیگری برخورد می کنیم که در آن اعتبار انتقال زمین بدون تنظیم سند رسمی وبا تنظیم سند عادی مورد تایید قرار گرفته است. با ملاحظه آن چه از از منظر حقوقی وقانونی بدست آمد این که:از جمله آثار بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی این است که خریدار می تواند حتی بدون د رخواست الزام فروشنده به تنظیم وامضای سند رسمی بیع ،فروشنده را ملزم به تسلیم مبیع کند. 

  • view_module
  • گالری تصاویر

قولنامه و تشریح حقوقی آن
  • favorite 3
  • گروه بندی: املاک
  • کلمات کلیدی: قوانین حقوقی املاک - معاملات ملکی - قرارداد خرید -

اشتراک

  • پست بعدی
  • پست قبلی
برای ارسال دیدگاه بهتر است وارد سایت شوید
  • املاک
  • description
Jo Ann

فریبرز کیانی / 1398/04/31

  • add

۵۰ نکته مهم در خرید آپارتمان و ملک

  • favorite 16
  • comment 2
  • share
۵۰ نکته مهم در خرید آپارتمان و ملک

  • فناوری های نوین ساخت
  • description
Jo Ann

آرش خسروی / 1398/04/16

  • add

عایق حرارتی XPS چیست؟

  • favorite 13
  • comment 0
  • share
عایق حرارتی XPS چیست؟

  • فن آوری
  • description
Jo Ann

سپهر پاینده / 1398/03/30

  • add

تجهیزات سبک جابجایی بار

  • favorite 14
  • comment 0
  • share
تجهیزات سبک جابجایی بار

  • املاک
  • description
Jo Ann

فریبرز کیانی / 1398/03/23

  • add

حقوق و تکالیف موجر و مستاجر

  • favorite 9
  • comment 1
  • share
حقوق و تکالیف موجر و مستاجر

  • مهندسی عمران و سازه
  • description
Jo Ann

شهرزاد یاوری / 1398/03/19

  • add

سازه های پیش ساخته: ساندویچ پنل بتنی

  • favorite 10
  • comment 0
  • share
سازه های پیش ساخته: ساندویچ پنل بتنی

  • فناوری های نوین ساخت
  • description
Jo Ann

شهرزاد یاوری / 1398/03/15

  • add

انواع عایق و عایق کاری ساختمان

  • favorite 9
  • comment 3
  • share
انواع عایق و عایق کاری ساختمان

  • فناوری های نوین ساخت
  • description
Jo Ann

شهرزاد یاوری / 1398/03/06

  • add

کاربرد فوم بتن در ساختمان

  • favorite 8
  • comment 1
  • share
کاربرد فوم بتن در ساختمان

  • فناوری های نوین ساخت
  • description
Jo Ann

شهرزاد یاوری / 1398/03/04

  • add

مصالح ساختمانی نوین (سبک سازی ساختمان)

  • favorite 6
  • comment 0
  • share
مصالح ساختمانی نوین (سبک سازی ساختمان)

  • فناوری های نوین ساخت
  • description
Jo Ann

آرش خسروی / 1398/03/02

  • add

سنگ پلیمری

  • favorite 9
  • comment 0
  • share
سنگ پلیمری

  • پست های مشابه
قوانین رهن و اجاره ملک
  • املاک
  • description
user

فریبرز کیانی / 1399/07/18

قوانین رهن و اجاره ملک

رهن و اجاره ملک یکی از انواع قراردادهای رایج ملکی است که اطلاع از قوانین آن برای موجرین و [...]

  • favorite 8
  • comment 1
  • share
  • ۵۰ نکته مهم در خرید آپارتمان و ملک
  • ۵۰ نکته مهم در خرید آپارتمان و ملک

    1398/04/31

  • حقوق و تکالیف موجر و مستاجر
  • حقوق و تکالیف موجر و مستاجر

    1398/03/23

  • نکات حقوقی خرید و فروش املاک
  • نکات حقوقی خرید و فروش املاک

    1398/03/20

  • مراحل سند زدن خانه
  • مراحل سند زدن خانه

    1398/03/01

شگردهای کلاهبرداری ملکی: مراقب باشید!
  • املاک
  • description
user

فریبرز کیانی / 1398/02/30

شگردهای کلاهبرداری ملکی: مراقب باشید!

آمار کلاهبرداری ملکی به شدت افزایش یافته پس مراقب باشید تا کل زندگی تان را یک شبه بر باد ن[...]

  • favorite 3
  • comment 0
  • share
  • معاملات در بنگاه های مشاور املاک
  • معاملات در بنگاه های مشاور املاک

    1397/12/12

  • نکات مهم در هنگام تنظیم قرارداد مبایعه نامه -  قولنامه
  • نکات مهم در هنگام تنظیم قرارداد مبایعه نامه - قولنامه

    1397/11/12

  • چشم انداز مسکن در افق 1405
  • چشم انداز مسکن در افق 1405

    1396/12/23

  • احتمال کاهش قیمت مسکن
  • احتمال کاهش قیمت مسکن

    1396/10/19

ایجاد اشتغال در گرو بهبود بازار مسکن
  • املاک
  • description
user

فریبرز کیانی / 1396/08/29

ایجاد اشتغال در گرو بهبود بازار مسکن

رئیس سازمان نظام مهندسی ایران، رفع بیکاری و ایجاد اشتغال مناسب و پایدار را در گرو رونق فعا[...]

  • favorite 5
  • comment 0
  • share
  • بازار کساد خانه‌های نوساز
  • بازار کساد خانه‌های نوساز

    1396/08/23

  • بازار مسکن همچنان در رکود
  • بازار مسکن همچنان در رکود

    1396/08/17

  •  اختتامیه اولین نمایشگاه تخصصی مسکن و انبوه سازی، املاک و مستغلات اصفهان
  • اختتامیه اولین نمایشگاه تخصصی مسکن و انبوه سازی، املاک و مستغلات اصفهان

    1396/08/08

  • حال وروز بازار مسکن در دومین ماه پاییز
  • حال وروز بازار مسکن در دومین ماه پاییز

    1396/08/06

Banner
Banner
دسترسی
  • املاک
  • فن آوری
  • نقد وبررسی
  • طراحی ومعماری
  • آموزش
  • محیط زیست
  • عمران و ساخت
شاید برای شما جالب باشد
  • add تشخیص کولر گازی تقلبی از اصل

    تشخیص کولر گازی تقلبی از اصل

    1399/03/31

  • add تجهیزات جدید آتش نشانی

    تجهیزات جدید آتش نشانی

    1398/04/25

  • add شگردهای کلاهبرداری ملکی: مراقب باشید!

    شگردهای کلاهبرداری ملکی: مراقب باشید!

    1398/02/30

آخرین ویدیوها
  • play_arrow subject کاربردهای هوش مصنوعی و رباتیک در صنعت ساختمان
  • play_arrow subject فن آوری دوال اینورتر در کولرهای گازی
  • play_arrow subject تجهیزات ایمنی (PPE) در سایت ساختمانی: بخش 2
  • play_arrow subject کارگاه همراه: جعبه ابزار همه کاره نجاری

  • مارا دنبال کنید
مجله خبری تحلیلی

© 2023. همه حقوق برای کافه ساختمان محفوظ می باشد.

  • جستجوی ملک
  • تماس باما
10

پخش کننده

مرورگر شما از امکان پخش فایل پشتیبانی نمیکند

پخش کننده

مرورگر شما از امکان پخش فایل پشتیبانی نمیکند

1 / 5
Man wearing VR headset.