مقدمه
مطابق قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ با اعلام سازمان ثبت اسناد و املاک در نقاط مختلف کشور، ثبت املاک با رعایت موازین قانونی پس از اعلان ثبت و تحدید حدود انجام و پس از جری تشریفات وفق ماده ۲۱ قانون مذکور «پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک دردفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود» و براساس ماده ۲۲ همان قانون «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و….. مالک خواهد شناخت.» که به حکم ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی این دسته از اسناد واجد وصف سند رسمی می باشند .
نظر به انجام ثبت املاک در اکثر نقاط کشور، بیشتر املاک دارای سند رسمی مالکیت هستند. این اسناد به صورت دفترچه ای و دارای صفحاتی بوده که روی جلد به شماره چاپی و در صفحات داخل سند، به بعضی مشخصات سند و ثبت آن، شماره پلاک، منطقه ثبتی، دفتر املاک مربوطه، تاریخ صدور سند، نام و مشخصات مالک، نقل و انتقالات بعدی از مالک به سائر اشخاص اختصاص داده شده است. به تازگی اسناد رسمی با همین مشخصات بصورت تک برگی صادر می گردند.
در خرید املاک باید اسناد مالکیت فروشنده ملاحظه گردد
لازم بذکر است مالک هر ملک، همان شخصی است که ملک در دفتر املاک بنام او ثبت و سند بنام او صادر یا بعداً ملک توسط مالک در دفتر اسناد رسمی به وی منتقل گردیده است و سند رسمی محضری (بنچاق) به نام او تنظیم می گردد.
دفتر خانه مربوط مکلف است مراتب را در فرم های خلاصه معامله درج و به اداره ثبت مربوطه ارسال نماید تا معامله در دفتر املاک به نام منتقل الیه ثبت شود. ضمناً دفترخانه بایستی در صفحه نقل و انتقالات سند، نام شخص خریدار را دقیقاً با ذکر شماره سند قید نماید. معمولاً اسناد مذکور با مهرهای برجسته ممهور و ممضی به امضاء سردفتر و دفتر یار می شوند.
قبل از انجام هر اقدامی باید بدواً اسناد مالکیت یادشده از اشخاص مدعی مالکیت اخذ با ملاحظه آن و توجه به نکات آتی الذکر اقدام نمود.
توجه به کاربری «نوع استفاده قانونی مجاز» ازاملاک به استناد مصوبات کمیسیون های قانونی از جمله کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی و معماری و برابر معاملات با اسناد عادی هم توضیح داده شود. رعایت مقررات و موازین مصوب در انعقاد هرگونه قرارداد ضروری بوده که با ملاحظه دقیق اسناد معتبر ملازمه خواهد داشت.
قانون نحوه واگذاری و احیاء اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران و قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۶ مجلس شورای اسلامی انواع اراضی را تعریف نموده است .
مطابق ماده ۴ قانون فوق الذکر «اراضی بایر شهری زمین هائی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد» وفق ماده ۳ همین قانون «اراضی موات شهری زمین هائی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد.» زمین های مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ ۵/۴/۱۳۵۸ به بعد احیاء شده باشد همچنان در اختیار دولت است .
براساس ماده ۵ قانون مزبور « اراضی دایر زمین هائی است که آنرا احیاء و آباد نموده اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره برداری مالک است .»
وفق ماده ۶ قانون یادشده فوق کلیه زمین های موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلاب دولتی یا غیر دولتی باشد دراختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد
حسب ماده ۱۲ همین قانون «تشخیص عمران و احیاء تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهر سازی است این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می باشد» و ماده ۱۴ قانون مذکور و قانون اصلاح قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها مقرر میدارد (تبدیل و تغییر کاربری، افراز و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی و یا آیش با رعایت ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی و مواد این قانون بلا اشکال است).
فصل دوّم
- سرقفلی و حق کسب و پیشه
این دو اصطلاح برگرفته از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و راجع به املاک تجاری می باشد و از نهادهای حقوقی است که از حقوق اروپا به نظام حقوقی ایران وارد گردیده است .
۱- حق سرقفلی: هر مالک ملک دارای کاربری تجاری می تواند سرقفلی ملک خود را به ارزش مورد توافق در زمان عقد قرارداد به مشتری منتقل نماید تا مشتری وفق شرائط مقرره از آن برای امر تجارت و کسب استفاده نماید. این حق در قانون روابط موجر و مستأجرمصوب سال ۱۳۵۶ مورد تأکید بوده و قانون گذار در سال ۱۳۷۶ ضمن ماده ۶ قانون موجر و مستاجر جدید این حق را به صراحت شناسائی نموده است. (هر گاه، مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید)
این حق توسط صاحب آن قابل انتقال به دیگری است. ذیل ماده ۶ قانون مذکور مقرر داشته است (همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند)
در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را داردکه در هر حال مستأجر باید ماهیانه مبلغی نیز به عنوان اجاره به مالک پرداخت نماید.
حق کسب و پیشه: یکی از حقوقی است که از حقوق اروپائی به نظام حقوقی ایران وارد گردیده است و از سال ها قبل مورد عمل می باشد. زمانی که ملکی تجاری از سوی شخصی برای امر کسب به دیگری به صورت اجاره واگذار می گردد مستأجر در طول زمان اجاره با کسب و کار و نوع فعالیت و حسن شهرت حقی پیدا می کند که حق کسب و پیشه نام دارد که با انتخاب کارشناس رسمی مربوطه حق مزبور تقویم می گردد. این نوع از حق در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مورد شناسائی واقع و از سال ۱۳۷۶ با تصویب قانون جدید روابط موجر و مستأجر از نظام حقوقی ایران عملاً حذف گردیده و تنها قراردادهای اماکن تجاری منعقده قبل از ۱/۷/۱۳۷۶ مشمول آن می باشند .
نحوه انتقال سرقفلی: حق سرقفلی توسط مالک یا وکیل قانونی وی و با رعایت همه مسائل پیش گفته و نیز توسط دارنده حق سرقفلی و با اذن مالک قابل انتقال می باشد. مؤکداً اضافه می گردد در صورتی که دارنده حق سرقفلی مبادرت به انتقال آن نماید اخذ اذن کتبی مالک ضروری است. به این سبب معمولاً در این موارد دو دسته سند تنظیم می گردد، سند صلح سرقفلی با مالک یا دارنده حق سرقفلی و سند اجاره با مالک ملک
نحوه انتقال حق کسب و پیشه: این دسته از حق شباهت بسیاری با حق سرقفلی داشته که در اثر مرور زمان و با توجه به عوامل مختلف برای کاسب در ملک تجاری ایجاد می شود و تخلیه آنها با رعایت موازین و شرائط قانونی مقرره امکان پذیر می باشد لذا در انتقال آن باید ضمن جلب نظر مالک، سند صلح رسمی تنظیم گردد.
فصل چهارم
- احراز هویت طرف معامله
قبل از انجام هر گونه معامله اعم از خرید و فروش، اجاره و غیره باید هویت طرف معامله اعم از مالک یا وکیل وی به شرح ذیل احراز شود:
الف: اشخاص حقیقی
۱- ذکر کامل و دقیق نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، محل صدور،کدملی، کد پستی، نشانی محل سکونت، شماره تلفن ثابت، و شماره تلفن همراه، شماره و تاریخ کارت پایان خدمت یا معافیت (در مورد آقایان) در هر گونه قرارداد و صورتجلسه و الحاقیه و توافقنامه و…. مربوط به معاملات املاک الزامی است.
۲- رؤیت اصل شناسنامه (تمامی صفحات) رؤیت اصل کارت ملی (پشت و روی کارت) رؤیت اصل کارت پایان خدمت یا معافیت (در مورد آقایان) و انطباق مشخصات هویتی فرد با چهره و مشخصات وی در کارت یا شناسنامه ارائه شده.
۳- اخذ و پیوست نمودن تصویر کاملاً خوانا و حتی الامکان رنگی تمامی صفحات شناسنامه، پشت و روی کارت ملی، پشت و روی کارت معافیت یا پایان خدمت (در مورد آقایان) پس از رؤیت اصل آن ها .
۴- به صفحه توضیحات شناسنامه توجه کافی مبذول و در صورتیکه شناسنامه دارای توضیحات است به توضیحات مندرجه، توجه دقیق و کامل مبذول و تصویر صفحه توضیحات نیز اخذ و پیوست سوابق گردد.
۵- توجه شود که با اشخاص کمتر از ۱۸سال یا اشخاص محجور معامله نشود. اشخاص محجور به وسیله دفتر اسناد رسمی و از طریق اداره سرپرستی قابل شناسایی هستند.
ب : اشخاص حقوقی
در خصوص اشخاص حقوقی باید هویت و شخصیت طرف معامله با ملاحظه آگهی تأسیس، اساسنامه، آخرین آگهی تغییرات مدیران مندرج در روزنامه رسمی احراز و صاحبان امضاء مجاز و تعهد آور شرکت یا موسسه شناسائی شده و دقت شود که امضاء سند معامله صرفاً‌توسط ایشان به عمل آید و اسناد مالی اعم از چک و غیره صرفاً بنام و در وجه شخص حقوقی صادر و در متن اسناد قید شود که چک یا سند پرداخت بابت خرید یا اجاره صادر گردیده است.
