انواع وام مسکن و شرایط دریافت

وام مسکن یکی از دغدغه های مردم و بویژه مستاجرها تبدیل شده است. افزایش شدید قیمت ملک در سالهای اخیر، رویای خرید خانه را برای بسیاری نقش بر آب نموده و سرعت افزایش سقف تسهیلات مسکن ارایه شده توسط بانک مسکن همواره کمتر از سرعت رشد قیمت ملک بوده است. دانستن اینکه دریافت هر یک از انواع وام تحت چه شرایطی انجام می شود و بهترین گزینه برای اقدام کدام است همواره مورد پرسش بسیاری از متقاضیان وام است. بویژه اینکه انواعی از وام ها تحت نام های وام مسکن یکم، وام اوراقی، وام ممتاز و غیره بعضا موجب سردرگمی مردم می شود. در این مقاله انواع وام های موجود و مبلغ و شرایط دریافت هر یک به تفصیل ارایه شده است. با کافه ساختمان همراه باشید. 

نکات مهم در خرید مسکن

وام مسکن از آن دسته تسهیلاتی است که بسیاری از مردم و بویژه زوج های جوان و اجاره نشین ها تمایل بیشتری برای دریافت آن داشته تا به واسطه آن بتوانند بخشی از هزینه مسکن به عنوان بالاترین هزینه‌ های خانوارها را تامین کنند. با وجودی که شورای پول و اعتبار، پرداخت تسهیلات مسکن تا سقف 60 میلیون تومان را توسط بانک‌های تجاری آزاد اعلام کرد و تمامی بانک‌های کشور مطابق قوانین وضع شده مجوز پرداخت وام‌های مسکن را دارند، در عمل پرداخت وام مسکن همچنان به صورت انحصاری در اختیار بانک مسکن بوده و هست چرا که نبود نقدینگی و اعتبار در بانک های تجاری باعث شد تا اقدام اثربخشی در ارایه تسهیلات مسکن به متقاضیان ازسوی این بانک ها صورت نگیرد و به جز بانک مسکن تقریبا هیچ بانکی این تسهیلات را ارائه نمی‌دهد. بنابراین آنچه شما در این یادداشت می‌خوانید با در نظر داشتن شرایط بانک مسکن است. 

انواع وام مسکن

نخستین گام برای متقاضیان وام، شناسایی محل مناسب جهت اقدام برای دریافت وام مسکن است. در حال حاضر 5 روش برای دریافت تسهیلات وام مسکن وجود دارد که عبارتند از:

1. صندوق پس‌انداز یکم
2. اوراق ممتاز
3. صندوق پس‌انداز مسکن
4. حساب پس‌انداز مسکن جوانان
5. وام ساخت و ساز

جزییات هر یک از انواع وام های بالا به شرح زیر می باشد.

1- وام مسکن یکم

شرایط کلی این وام به شرح زیر است:

1. تهران: وام مسکن 98 زوج‌های خانه اولی تهرانی معادل 160 میلیون تومـان (80 میلیون به ازای هر یک از همسران) است. با توجه به میانگین قیمت اوراق مسکن ۵۰ هزار تومانی، باید 320 برگه تسهیلات وام مسکن 98 به مبلغ 16 میلیون تومان خریداری کنند که به این مبلغ ( با احتساب 20 میلیون تومان وام جعاله) دو میلیــون تومان اضافه می‌شود.
2. مراکز استان ها و شهرهای بزرگ: در سالهای گذشته سقف وام مسکن زوج‌های غیر تهرانی در شهر‌های بزرگ و در مراکز استان ها معادل ۵۰ و ۸۰ میلیون تومان بود. که در سال 98 ، 60 درصد افزایش یافته و تسهیلات مسکن انفرادی و زوجین به ترتیب 80 و 120 میلیون تومان در سال 98 اعلام شده است.
3. سایر نقاط: سقف وام مسکن 98 در دیگر شهرها نیز معادل ۶۰ میلیـون تومان بوده که نیازمند خرید اوراق بهادار 200 برگه با مبلغ 10 میلیون تومان میباشد .همچنین جهت دریافت ۲۰ میلیون تومان دیگر بابت وام جعاله که همام وام و تسهیلات تعمیرات مسکن میباشد، نیز باید دو میلیون تومان پرداخت کنند و برای وام مسکن 120 میلیون تومانی12 میلیون تومان از سوی زوجین باید پرداخت شود.
4. نرخ سود تسهیلات: 8 درصد و همجنین نرخ سود دوران مشارکت هم 8 درصد می‌باشد. در مورد مدت بازپردخت این تسهیلات حداکثر 12 سال است.

وام مسکن به چه کسانی تعلق می گیرد؟

1. شرط تاهل: چنین شرطی برای دریافت وام وجود نداشته و تقاضا دهنده وام می‌تواند هم مجرد باشد و هم متاهل، اما باید 18 سال تمام داشته و درآمد مستقل نیز داشته باشد.
2. سابقه دریافت تسهیلات: متقاضی نباید از تسهیلات بانک مسکن و سایر بانک‌ها به منظور خرید، احداث واحد مسکونی، انتقال سهم‌الشرکه یا تعمیر واحد مسکونی استفاده کرده باشد.
3. توانایی بازپرداخت تسهیلات: متقاضی تسهیلات باید توانایی پرداخت اقساط را داشته باشد و بانک این موضوع را با بررسی حکم استخدامی، فیش حقوقی، گردش حساب بانکی و … تایید می‌کند.

روش های دریافت وام مسکن یکم زوجین و افراد مجرد در سال 98

مجرد‌های تهرانی می‌توانند تا سقف 100 میلیون و غیر تهرانی های مجرد و در مراکز استان‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر میتوانند وام مسکن 80 میلیون تومانی دریافت نمایند. برای دریافت این وام می توان به یکی از دو روش زیر عمل کرد:

1. از طریق سپرده گذاری: مبلغ 40 میلیون (نیمی از مبلغ وام هر نفر) به مدت یک سال نزد بانک مسکن سپرده گذاری شود. البته می توان مبلغ کمتری را در مدت بیشتر سپرده گذاری کرد تا میانگین امتیاز سپرده به حد مورد نیاز برای دریافت وام 80 میلیونی برسد. 
2. از طریق خرید اوراق بهادار: برای دریافت وام 160 میلیونی باید 320 برگه به مبلغ 16 میلیون تومان خریداری کرد

به چه ملک هایی وام مسکن یکم تعلق می گیرد؟ (شرط عمر بنا)

مهمترین شرط برای تخصیص وام مسکن به یک ملک مسکونی عمر ساخت آن است که باید زیر 15 سال باشد. همچنین، لازم است که هنگام ارزیابی ملک توسط کارشناس، 80 درصد ارزش ملک برابر با مبلغ وام باشد. شرط دیگر، قرار داشتن ملک در محدوده شهری است و خارج از آن مشمول دریافت وام نمی شود. یک شرط دیگر هم وجود دارد و آن شرط استحکام و ایمنی ساختمان ملک است که بر این اساس، بنا باید مطابق با استاندارد ایمنی 2800 در برابر زلزله ایمن باشد. 

روش افتتاح حساب وام مسکن یکم

شرایط افتتاح حساب در بانک مسکن مانند دیگر بانکها است. با در دست داشتن مدارک شناسنامه ای خود از قبیل کارت ملی، شناسنامه و کپی آن و البته پولی که قصد دارید در حساب بگذارید به یکی از شعب بانک مسکن مراجعه و افتتاح حساب انجام می دهید. مبلغی که باید برای دریافت وام 80 میلیونی (به ازای یک نفر) سپرده بگذارید 40 میلیون تومان است. می توانید مبلغ بیشتری برای مدت طولانی تر در حساب بخوابانید. 

مدارک لازم برای دریافت وام مسکن یکم

1. اصل و تصویر پایان کار ساختمانی
2. ارائه مدارک شناسایی خریدار و فروشنده
3. ارائه و تکمیل فرم درخواست
4. ارائه قبض ساختمان
5. اصل و تصویر تمام صفحات سند مالکیت
6. ارائه فیش حقوقی
7. برگه گردش حساب ضامن
8. چک کارمندی

شرایط دریافت وام مسکن یکم برای خانه اولی ها

1. داشتن حداقل سن 18 سال تمام
2. نداشتن سابقه دریافت تسهیلات دولتی برای بازسازی یا خرید مسکن
3. معرفی یک ضامن معتبر با دارا بودن فیش حقوقی و درآمد ماهانه سه برابر قسط وام
4. سپرده گذاری به میزان نصف مبلغ تسهیلات

چنانچه یکی از زوجین امتیاز مسکن یکم را داشته و دیگری نداشته باشد، فردی که دارای امتیاز است وام 80 میلیونی (یا 60 و 50 بسته به شهر محل سکونت) را دریافت کرده و همسر وی می تواد از وام اوراق ممتاز استفاده کند. 

وام مسکن یکم به چه ملکی تعلق می گیرد؟

شرایط ملک برای تعلق گرفتن این وام به آن نیز مانند شرایط پیش گفته است یعنی حداکثر سن بنا 15 سال، حداقل ارزش ملک 20 درصد بیش از مبلغ وام، استحکام و ایمنی سازه ای ساختمان و قرار گرفتن در محدوده شهر.

مدت بازپرداخت وام مسکن یکم

حداکثر مدت بازپرداخت این وام 12 سال و مدت سپرده گذاری نیز 1 سال می باشد. 

2- وام مسکن از محل اوراق ممتاز

این وام که به وام اورژانسی نیز شناخته می شود سود بازپرداخت بالاتری نسبت به سایر وام ها دارد. (17.5 درصد در خارج از بافت فرسوده شهری و 16 درصد در بافت فرسوده شهری) طرفدار چندانی ندارد. سقف تسهیلات این وام هم مانند دیگر انواع وام بسته به شهر محل سکونت متفاوت است:

1. در تهران سقف مبلغ این وام 60 میلیون تومان
2. در مراکز استان ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت 50 میلیون تومان
3. در سایر نقاط 40 میلیون تومان

روش خرید اوراق ممتاز

مراجعه به یکی از شعب بانک مسکن و یا یکی از شعب کارگزاری فرابورس. جهت اطلاع از آخرین قیمت اوراق می توانید به سایت فرابورس ایران مراجعه نمایید. همچنین  برای خرید اوراق ممتاز و دریافت تسهیلات، ثبت نام در سامانه سجام و دارا بودن کد بورسی الزامی می باشد.

مدت بازپرداخت وام اوراق ممتاز 

حداکثر مدت بازپرداخت تسهیلات فروش اقساطی ناشی از سهم الشرکه از محل اوراق ممتاز در مواردی که طول دوره مشارکت انفرادی از 12 ماه و طول دوره مشارکت مجتمع و شرکت های تعاونی مسکن از 18 ماه تجاوز ننماید بدون احتساب دوران مشارکت، 12 سال می باشد. در مواردی که طول دوره مشارکت انفرادی از 12 ماه و طول دوره مشارکت مجتمع و شرکت های تعاونی مسکن از 18 ماه تجاوز نماید، مدت بازپرداخت تسهیلات فروش اقساطی سهم الشرکه بانک با احتساب مدت مازاد بر 12 ماه یا 18 ماه (به صورت ماه شمار)، حداکثر 12 سال می‌باشد. در مناطق بافت فرسوده شهری، به شرطی که طول دوران مشارکت مدنی بیشتر از 18 ماه نشود مدت بازپرداخت تا 15 سال افزایش می یابد. تقسیط اصل و سود وام تا سقف های مقرر در سیاست های اعتباری امکانپذیر است. 

وام اوراق ممتاز به چه ملکی تعلق می گیرد؟

شرایط کلی مانند وام های دیگر است از جمله:

1. ملک مفروز باشد یعنی شش دانگ و دارای حدود و مساحت مشخص به شرح صورت مجلس تفکیکی یا سند مالکیت باشد. 
2. دارای سند مالکیت ثبتی یا قرارداد واگذاری زمین شهری یا قرارداد اجاره (در زمین های موقوفه) با کاربری مسکونی بوده و در محدوده خدمات شهری قرار داشته باشد
3. ملک در رهن یا وثیقه نباشد (آزاد باشد و بازداشت نباشد)

برای دریافت اطلاعات بیشتر درباره وام اوراق ممتاز می توانید به این لینک در سایت بانک مسکن مراجعه نمایید. 

3- وام صندوق پس انداز مسکن

دریافت این وام به این صورت است که مشتری پول خود را به مدت 6 ماه سپرده گذاری کرده و بعداز سپری شدن این زمان میتواند از تسهیلات 80 میلیون ریالی تا سقف 120 میلیون ریالی استفاده کنند . نکته ی حایز اهمیت این است که متوسط موجودی در حساب باید دو برابر مبلغ تسهیلات دریافتی باشد. این نوع از تسهیلات محبوبیت کمتری دارد و به اعطای تسهیلات در قالب خرید زمان اشاره دارد . نرخ سود تسهیلات هم حداکثر 12 درصد است .

وام صندوق پس انداز مسکن به چه ملک هایی تعلق می گیرد؟

ملک باید شروط کلی از قبیل آزاد بودن و دارای سند ثبتی بودن همانند دیگر انواع وام را داشته باشد. شرط سن بنا برای این نوع وام 25 سال و ارزش ملک نیز باید دست کم 80 درصد مبلغ وام درخواستی باشد. 

4- دریافت وام مسکن از محل پس انداز مسکن جوانان

این نوع وام در واقع یک نوع سپرده گذاری کوتاه مدت است که به شرط رعایت برنامه سپرده گذاری تعیین شده توسط بانک در بلند مدت توسط متقاضی، فرد می تواند از تسهیلات ویژه برخوردار گردد. این وام نوعی سرمایه گذاری است به این صورت که پیشاپیش به صورت ماهیانه مبالغی که طبق جدول محاسبه اقساط وام، تعیین می شود به صورت ماهیانه یا یکجا به بانک پرداخت می شود. حداقل زمان لازم برای دریافت این تسهیلات پرداخت 5 سال اقساط ماهیانه است. 

به طور خلاصه شرایط این وام عبارتند از:

1. مدت انتظار: بین 5 تا 15 سال
2. سود تسهیلات: 9 درصد
3. مدت بازپرداخت: حداکثر 20 سال
4. روش بازپرداخت: ساده و پلکانی

وام پس انداز مسکن جوانان به چه کسانی تعلق می گیرد؟

همچون انواع دیگر وام مسکن، شرط سن دریافت این وام نیز 18 سال تمام یا صدور حکم رشد فرد توسط دادگاه است. بر این اساس فرد می تواند برای خود یا فرزند یا افراد تحت سرپرستی خود وام دریافت نماید. 

مثال هایی از شرایط سپرده گذاری برای تسهیلات پس انداز مسکن جوانان

مثال 1: 

سال سپرده گذاری: 1398

مدت انتظار: 5 سال

موقعیت: شهرهای بزرگ

جدول محاسبه تسهیلات:

مثال 2

سال سپرده گذاری: 1398

مدت انتظار: 7 سال

موقعیت: تهران

جدول محاسبه تسهیلات:

5- وام ساخت و ساز

با هدف کمک به سازندگان و توسعه دهندگان مسکن، وام هایی پرداخت می شود که بسته به مقیاس کار سازنده و همچنین شهر محل ساخت، مبلغ آن متفاوت است. سازندگان سنتی در تهران می توانند تا سقف 70 میلیون تومان به ازای هر واحد و سازندگان حرفه ای (انبوه ساز) تا سقف 90 میلیون تومان و سازندگان مدرن (استفاده از روش های نوین ساخت و ساز و معماری) تا سقف 110 میلیون تومان تسهیلات وام ساخت مسکن دریافت می کنند. جدول زیر اطلاعات لازم در رابطه با وام مسکن را نشان می دهد.