انتقال سند مالکیت در یک معامله ملکی شامل مراحلی است که خریدار و فروشنده باید آن را به طور کامل انجام دهند تا انتقال قطعی شده و صورت قانونی به خود بگیرد. در این مقاله به طور خلاصه فرآیند انتقال سند تشریح و مدارک مورد نیاز برای انتقال سند مالکیت گفته شده است. با کافه ساختمان همراه باشید.
برای خرید و فروش یک ملک یا خانه، پیدا کردن یک مشتری یا طرف حساب مناسب نخستین و مهم ترین قدم است. فرد خوش اعتباری که بتوان به او اعتماد کرد و ملکی را با قیمت مناسب از او خرید و یا برای فروش یک ملک روی آن حساب کرد. تا اينجا ۵۰ درصد كار پيش رفته است. طي‌كردن ۵۰ درصد ديگر از مسير، راه و چاه خاص خود را دارد و بد نيست قبل از آغاز اين راه، دورنمايي از آن در ذهن داشته باشيد. خريد و فروش رسمي و ثبت سند يك ملك كار دشواري نيست اما قدم‌هايي بايد در اين مسير برداشت كه اگر جايي از آن دچار مشكل شويد، بايد متحمل صرف وقت و هزينه بسیار شويد. يادتان باشد ممكن است يك اعتماد بيجا و بيش از حد شما را به دام كلاهبرداران خريد و فروش مسكن بيندازد.
گام نخست: مراجعه به بنگاه معاملات ملکی و دریافت کد رهگیری
خريدار و فروشنده به بنگاه معاملات املاك مراجعه مي‌كنند و اين نخستين گام براي معامله يك ملك است. مهم‌ترين نكته‌اي كه بايد در اين زمينه به آن دقت كرد آن است كه بنگاهي كه به آن مراجعه مي‌كنيد بنگاهي رسمي و معتبر باشد. در اين مرحله بايد مبايعه نامه‌اي بين خريدار و فروشنده تنظيم شود. اين مبايعه‌نامه وقتي ارزشمند و داراي اعتبار است كه داراي كد رهگيري باشد. اين كد رهگيري تأييد‌كننده اين است كه ملك مورد نظر تنها به يك نفر فروخته شده است. در واقع اين كد رهگيري نشان‌دهنده سالم‌بودن معامله انجام شده است. تنها بنگاه‌هايي قادر به ارائه كد رهگيري هستند كه به‌صورت قانوني فعاليت مي‌كنند. بنگاه‌هاي معاملاتي براي نوشتن مبايعه‌نامه هزينه‌اي را به‌عنوان دستمزد دريافت مي‌كنند.
گام دوم: مراجعه به دفترخانه رسمی اسناد و املاک و استعلام سند
وقت آن است كه با در دست‌داشتن مدارك لازم و مبايعه‌نامه تازه تنظيم شده به يكي از دفا‌تر اسناد رسمي مراجعه كنيد. با مراجعه به اين دفا‌تر كار استعلام ثبتي سند انجام مي‌شود. در اين مرحله وضعيت سند از نظر بودن در گرو بانك و يا ارگان‌هاي ديگر انجام مي‌شود. اينكه ملك در حال معامله، در طرح‌هاي ساخت و سازهاي شهري نبوده باشد هم در دفتر اسناد رسمي بررسي مي‌شود. ظاهرا استعلام‌هاي انجام شده در اين اداره به‌صورت اينترنتي انجام مي‌شود. با اين حال براي دريافت نتيجه نهايي اين استعلام‌ها به زماني حدود يك تا ۲ هفته نياز داريد. هزينه‌هاي مربوط به اين استعلام بر عهده صاحب سند است و در همان زمان مراجعه اوليه به دفتر اسناد رسمي دريافت مي‌شود.
گام سوم: پرداخت عوارض نوسازی و پسماند شهرداری
ملك مورد معامله در هر منطقه ای از شهر كه قرار دارد صاحب آن بايد به شهرداري همان منطقه مراجعه كند. صاحب سند با در دست داشتن مدارك هويتي خود و ملك مورد نظر به شهرداری مراجعه کرده تا عوارض نوسازی و پسماند را تسويه كند. مبلغ ناچيزی هم در قبضی كه بايد پرداخت شود بابت كمك به آموزش و پرورش دريافت می شود. هزينه‌ها همان‌جا از صاحب سند دريافت مي‌شود و برگه مفاصا حساب در همان روز به دست صاحب سند می رسد. روند اداری اين تسويه حساب در شهرداری ۲ تا ۳ ساعت به طول می انجامد. مبلغ مورد نظر بابت عوارض و نوسازی بسته به ملك مورد معامله، موقعيت آن و ارزش ملك دارد. خريد و فروش ملك در دفتر اسناد به ثبت نمی رسد مگر اينكه عوارض نوسازی و شهرسازی آن پرداخت شده باشد. در اين مرحله ملك هر بدهی ديگری به شهرداری داشته باشد تسويه می شود.
گام چهارم: دریافت مفاصا حساب دارایی و تسویه آن
نوبت به خوان اداره دارايي مي‌رسد. بايد ماليات مربوط به ملك پرداخت و تسويه شود. در اين اداره ۳ روز مهمان هستيد. در روز اول مدارك مورد نياز را به اداره ماليات تحويل مي‌دهيد. روز دوم براي تعيين مقدار مالياتی كه بدهكار هستيد به اين اداره مراجعه و مبلغ ماليات را پرداخت مي‌كنيد. پرداخت ماليات معمولا در همان محل اداره و از طريق دستگاه‌هاي پرداخت الكترونيك امكان پذير است. اگر اين دستگاه‌ها به هر دليلی خراب بود بايد به نزديك‌ترين شعبه بانك ملي مراجعه كنيد و بعد سند پرداخت بانكی خود را به اداره ماليات ببريد. براي دريافت برگه مفاصاحساب ماليات بايد يك روز صبر كنيد. روز سوم مي‌توانيد اين برگه را از اداره ماليات دريافت كنيد و در كنار ديگر مدارك خود قرار دهيد.
گام پنجم: انتقال قطعی سند در دفترخانه
استعلام های لازم انجام شده و مدارك آماده انتقال سند است. بار ديگر سري به دفتر اسناد رسمي بزنيد. در اين مرحله هم خريدار و هم فروشنده با تمام مدارك مورد نياز حضور دارند. دو طرف معامله، شرح كلي‌اي از تسويه كامل مبلغ ملك و شرايط فروش خود به دفتر اسناد رسمي ارائه مي‌دهند. حالا كه معامله قطعي شده است بايد يك روز ديگر هم صبر كنيد. بنچاق در اين مدت تنظيم و اطلاعات مربوط به آن در سيستم شبكه‌اي اسناد رسمي به ثبت مي‌رسد. آخرين هزينه‌اي كه در اين مرحله پرداخت مي‌كنيد هزينه انتقال قطعي سند است.
هزینه های معامله خرید و فروش: کمیسیون بنگاه فراموش نشود!
اولين هزينه‌اي كه در زمان خريد و فروش خانه بايد پرداخت شود هزينه مربوط به بنگاه املاك است که تحت عنوان حق کمیسیون معامله ملکی باید پرداخت شود. اين هزينه بابت حق دستمزد و همچنين ثبت كد رهگيری فروش ملك از دو طرف معامله دريافت مي‌شود. بنگاه دار‌ها در گذشته و بعضا حتی امروزه اين هزينه‌ها را با حساب و كتاب خاص و نسبتا پيچيده خود و بر اساس ارزش ملک معامله شده برآورد و دریافت می کنند. اما طبق بخش نامه رسمی اتحادیه املاک حق کمیسیون در معاملات فروش برابر با یک درصد از ارزش كل ملك است که از هر طرف معامله نیمی از این مقدار یعنی نیم درصد به عنوان حق‌الزحمه توسط بنگاه دار دريافت مي‌شود. ماليات و عوارض نوسازي و عوارض پسماند هر ملك هم بسته به نوع كاربري و وسعت ملك دارد و با بالا رفتن اين اعداد، اين مقدار هم بيشتر مي‌شود. ثبت قطعي سند حدود ۱۰۰ هزار تومان هزينه هم براي خريدار و هم براي فروشنده در بر دارد. بد نيست بدانيد كه هزينه‌هايي مثل مفاصا حساب شهرداري و دارايي و ماليات و استعلام سند ازجمله هزينه‌هايي است كه فروشنده بايد پرداخت كند. البته اين سكه مي‌تواند با توافق دو طرف روي ديگري هم داشته باشد و خريدار پرداخت‌كننده اين هزينه‌ها باشد.
مدارک لازم برای انتقال سند و انجام معامله ملکی
شناسنامه و كارت ملی طرفين معامله، نخستين مدركی است كه براي خريد و فروش يك ملك به آن نياز است. مدارک لازم برای طي كردن مراحل كار انتقال قطعی سند يك ملك در دفترخانه شامل موارد زیر هستند:
- سند مالكيت
- بنچاق ملك
- گواهی پايان كار
- گواهی پرداخت ماليات نقل و انتقال
- استعلام ثبتي
- كد پستي ملک مورد معامله
- كد ملي طرفين
- كپي مبايعه‌نامه و يا قرارداد به همراه كد رهگيری
- اصل گواهي عدم‌خلاف ساختمان
املاك اداري و تجاري علاوه بر اين مدارک به برگه مفاصا حساب عوارض مشاغل هم نياز دارند. بد نيست كه خريداران و فروشنده‌ها مداركي ازجمله گواهي تسويه حساب شارژ ساختمان و آخرين قبض‌های پرداخت شده مربوط به ملك را هم بين مدارك خود داشته باشند تا در زمان انجام معامله ملکی و بعد از آن درگير مشكلاتی ناخواسته از قبیل ادعاهای بعدی خریدار در مورد پرداخت قبض ها نشوند.
