نکات مهم در هنگام تنظیم قرارداد مبایعه نامه - قولنامه

مبایعه نامه ملکی که در بین مردم به قولنامه مشهورتر است یک قرارداد غیررسمی است که در آن مشخصات طرفین معامله و ملک نوشته شده و پیش درآمدی است بر معامله ملکی نهایی که در دفترخانه انجام می شود. با کافه ساختمان همراه باشید.

مراحل انتقال سند ملکی

مبایعه نامه قراردادی است که طی آن بیع انجام شده است. بیع به قراردادی اطلاق می شود که طبق آن مالی به دیگری  فروخته می شود، در نتیجه عرفاً قرارداد مکتوبی که بین طرفین(فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری) تنظیم می گردد و بر اساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می شود، مبایعه نامه به شمار می رود. 

این اصطلاح به صورت «بیع نامه» نیز به کار می رود و مفهوم آن تفاوتی با «مبایعه نامه» ندارد. مبایعه نامه عموماً باید شامل موارد زیر باشد: 

1: مشخصات طرفین(خریدار و فروشنده) 

2: موضوع معامله(مالی که فروخته می شود) 

3: بهاء معامله(قیمت مال موضوع معامله)

4: شرایط قرارداد(مواردی که در مورد معامله با توجه به اراده طرفین قرار است انجام شود یا تعیین تکلیف در مورد برخی از شرایط قراردادی) 
 مبایعه نامه: قولنامه از مهمترین شرایط برای هرگونه نقل و انتقال املاک و مستغلات می باشد که در صورتی که نکات کلیدی مربوط به مبایعه نامه، قولنامه مورد توجه قرار نگیرد مشکلاتی را برای خریداران و فروشندگان املاک به وجود خواهد آورد که در ذیل به گزیده ای از قوانین مربوط به مبایعه نامه، قولنامه که از کتاب قانون مدنی کشور استخراج گردیده است مربوط به قراردادهای بیع، خرید و فروش خواهیم پرداخت.

مي افزايد: در مبحث مبایعه نامه: قولنامه  کلمه بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم که پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود، ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد، مبایعه نامه، قولنامه در ایجاب و قبول الفاظ و عبارات باید صریح در معنی بیع باشد. براساس اين گزارش هریک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشد همچنین برای انجام  مبایعه نامه، قولنامه شخص کور می تواند خرید و فروش نماید مشروط بر اینکه شخصا به طریقی غیر از معاینه یا بوسیله کس دیگر ولو طرف معامله جهل خود را مرتفع نماید.

گفتني است در مبحث مبایعه نامه: قولنامه، بیع چیزی که که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالکیت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر تسلیم باشد و هر چیزی که برحسب عرف و   عادت جزء یا تابع مبیع شمرده شود یا قراین دلالت بر حول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگر چه در عقد صریحا ذکر نشده باشد و اگر چه متعاملین جاهل بر عرف باشند. اين گزارش مي افزايد :هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا از تابع مبیع شمرده نشود داخل در بیع نمی شود مگر اینکه صریحا در عقد ذکر شده باشد و همچنین هر چیزی که فروش آن مستقلا جایز است استثناء آن از مبیع جایز است ,اگر در بیع عین معین ، معلوم شود مبیع وجود نداشته ، بیع باطل است .
آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد از قرار ذیل است:

به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود.

عقد بی, بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد.

عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید.

عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند.

براساس اين گزارش در مبحث مبایعه نامه – قولنامه  تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع همچنین تسلیم وقتی حاصل می شود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد اگر چه مشتری آن را هنوز عملا تصرف نکرده باشد .

اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد مگر اینکه بایع برای تسلیم به حاکم یا قایم مقام او رجوع نموده باشد که در این صورت تلف از مال مشتری خواه بود و اگر قبل از تسلیم در مبیع نقصی حاصل شود مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ نماید

نکات مهم در هنگام تنظیم قرارداد مبایعه نامه -  قولنامه 

نکات مهم در هنگام معامله در بنگاه های معاملات ملکی توجه به نکات زیر مهم است:

• بررسی شود که آیا صاحب بنگاه دارای مجوز از اتحادیه است یا خیر .
• اگر مال مورد معامله بین چند نفر مشاع است و یا این که خریداران چند نفر هستند و عده ای به جای دیگری به وکالت معامله میکنند دارای وکالت رسمی هستند یا نه. 
• صاحب بنگاه امضای طرف معامله را تأیید کند.
• میزان حق الزحمه دلال در قولنامه یا مبایعه نامه آورده شود و این که آن را دریافت کرده یا تحت چه شرایطی دریافت می کند.
• صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپی و آرم دار بنگاه دلیل بر رسمی بودن معامله نیست.
• در سند قید شود که آیا در آن قلم خوردگی وجود دارد یا نه و دارای پشت یا حاشیه نویسی است یا خیر .
• اگر اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار نزد بنگاه دار به امانت گذاشته شده در قرارداد آورده شود و قید شود که تحت
• چه شرایطی و چه زمانی این اسناد به چه شخص یا اشخاصی باید تحویل داده شود. 
• اسنادی که نزد صاحب بنگاه به امانت گذاشته می شود کاملاً در قرارداد تعریف شود.
• قید شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم می شود. 
• حتماً دو نفر فرد قابل اعتماد از سوی طرفین زیر قرارداد را به عنوان گواه امضا کنند. 
• از امضای سند بدون حضور طرف دیگر و قبل از احراز سمت و هویت او خودداری شود.
• بررسی شود که آیا ملک یا ساختمان در مالکیت فروشنده قرار دارد یا این که در رهن بانک یا شخص دیگری است. باید توجه داشت که انجام معامله در بنگاه و سند تنظیمی عادی است و چه بسا فروشنده قبلاً یا بعداً آن را با سند رسمی یا عادی به شخص ثالثی واگذار کرده بنابراین این موضوع توسط صاحب بنگاه به تأیید برسد که اگر ملک یا ساختمان دارای معارض باشد مسئولیت جبران خسارت با چه کسی است .
• از چک هایی که به صورت چک مسافرتی یا چک حساب جاری رد و بدل می شود، کپی گرفته شود. 
• اگر چکی صادر می شود در نزد صاحب بنگاه و گواهان تنظیم و امضا شود. 
•