چشم انداز بازار مسکن در نیمه دوم سال

میانگین قیمت خانه در شهر تهران به طور متوسط چهار میلیون و چهار صد هزار تومان است، رقمی که بارها در اخبار مختلف و به بهانه‌های مختلف منتشر شده اما اینکه این مبلغ به طور متوسط برای چند متر خانه پرداخت می‌شود پرسشی است که پاسخ به آن نیازمند آمار دقیق‌تری است. 

بازار اجاره بها تشنه ساماندهی و نظارت هدفمند

هنگامی که به میانگین متراژ خانه در کشور‌های مختلف نگاه می‌کنیم متوجه می‌شویم در بزرگ‌ترین کشورهای صنعتی جهان نیز زندگی به گونه‌ای بسیار متفاوت از ما جریان دارد، کمااینکه این میانگین در فرانسه 43 متر، در انگلستان 33 متر، در ژاپن 35 و در کانادا که بیشترین میانگین را داراست، 72 متر است. 

این در حالی است که ایران به عنوان کشوری که نه تنها قیمت خانه در آن بالاتر از قیمت خانه در کشور‌های یادشده است بلکه میانگین درآمد و وضع معیشت مردم آن نیز در سطح پایین‌تری قرار دارد در شاخص متراژ خانه نیز میانگین بسیار بالاتری را به خود اختصاص می‌دهد، کمااینکه براساس یک بررسی آماری که 10 سال قبل صورت گرفت، متوسط مساحت خانه در تهران اندکی بیش از 100 متر بود. این عدد در مناطق بالای شهر بین 130 تا 175 و در مناطق جنوب شهر بین 50 تا 70 متر متغیر است. 

افزون بر این، در حالی قیمت خانه در تهران به صورت میانگین بیشتر از چهار میلیون تومان است که در ایالات متحده آمریکا، قیمت هر متر خانه به‌طور متوسط برابر با هزار دلار یا به عبارتی اندکی بیش از سه میلیون تومان است. 

مساله دیگری که در خرید مسکن مطرح می‌شود، علاوه بر قیمت خانه و مساحت آن، قدرت خرید یا به عبارتی وضع معیشت مردم است. در حالی که براساس آخرین آمار‌ها میانگین درآمد هر خانوار ایرانی در ماه دو میلیون و 300 هزار تومان است، همین میانگین درآمد در دانمارک معادل 16 میلیون و 500 هزار تومان در انگلستان 12 میلیون و 300 و در آمریکا برابر با 16 مییون و 200 هزار تومان است. 

به عبارت دیگر، به طور خلاصه می‌توان گفت براساس آنچه آمار و ارقام نمایش می‌دهند، می‌توان تهران را شهری دانست که در آن میانگین مساحت خانه از میانگین جهانی بسیار بالاتر، میانگین قیمت خانه از میانگین جهان بالاتر و هم‌تراز گران‌ترین شهر‌های جهان است و در عین حال قدرت خرید از متوسط قدرت خرید جهانی بسیار پایین‌تر است. 

بر این اساس اینکه بحران مسکن در کشور و به‌خصوص تهران بیداد می‌کند موضوعی نیست که جای تعجب داشته باشد. در حالی که دولت برای خانه‌اولی‌ها وام‌های مختلف مسکن در نظر می‌گیرد بازپرداخت همین وام‌ها نسبت به درآمد افراد بسیار دشوار و بعضا غیرممکن است و در عین حال خانه‌هایی با متراژ مناسب و پایین در فایل‌های بنگاه‌های املاک وجود ندارد.

طبق بررسی‌ها بالاترین قیمت مسکن شهر تهران مربوط به منطقه ۱ محله کامرانیه شمالی با مبلغ ۱۸ میلیون تومان در هر مترمربع است کامرانیه را می‌توان در جرگه گرانقیمت‌ترین مناطق تهران نام برد و در این مناطق به دلیل بالا بودن قیمت‌ها و ناتوانی مالی اکثر متقاضیان معاملات در این منطقه با رشد منفی رقم خورد. در این میان ارزان‌ترین‌های شهر، بیشتر در مناطق جنوبی تهران و قیمت هر متر سه میلیون و ۲۲۵ هزار تومان بررسی شده که البته این قیمت مختص آپارتمان‌های بالای ۱۰ سال ساخت است. مناطق پررونق بازار ملک تهران در غرب و شمال‌غرب و بخش‌های جنوب‌شهر قرار دارد.

هزینه مسکن در سبد خانوارها به 80% رسید

دورنمای رونق

با وجود آنچه گفته شد، بازار مسکن در تابستان امسال شاهد رونق در تمام بخش‌های اجاره، فروش و رونق بود. به‌طوری که در مردادماه امسال شاهد رشد 1/6 درصدی معاملات در تهران و افزایش 2/6 درصدی قیمت بودیم. 

این امر از یک سو می‌تواند نوید‌بخش شروع رونق در بازار مسکن باشد. با توجه به افزایش میزان قیمت وام مسکن و افزایش زمان بازپرداخت آن در حال حاضر دریافت وام مسکن شکل نسبتا آسان‌تری به خود گرفته است که این مساله می‌تواند موجبات رونق را در آینده فراهم کند. همچنین پس از دوره‌ای از رونق بی‌سابقه و پس از آن رکودی که گریبان بازار مسکن را گرفت، به نظر می‌رسد خریداران تمایل و توان بیشتری برای مسکن پیدا کرده‌اند و در مقابل موجران و فروشندگان نیز اغلب برخلاف گذشته حاضر به کاهش قیمت خانه‌های خود نیستند و حتی قیمت‌های خود را اندکی افزایش نیز داده‌اند به‌طوری که این چسبندگی قیمت به‌خصوص در مورد خانه‌های چند سال ساخت و دست‌دوم به وضوح مشاهده می‌شود. 

از سوی دیگر چنانچه رونق در خرید مسکن موجب شود قیمت نیز به تبع آن دوباره بالا رود، حداقل در کوتاه‌مدت این موضوع می‌تواند به نفع بازار مسکن باشد و بار دیگر توجه سرمایه‌گذاران را به خود جلب کند. این در حالی است که چنانچه قرار باشد این افزایش قیمت نظیر آنچه در گذشته رخ داد، بار دیگر سیر صعودی به خود بگیرد، می‌تواند موجب افزایش تعداد خانه‌های خالی حتی بیش از گذشته شود و تعادل عرضه و تقاضا را در حوزه مسکن بر هم بزند. 

به ویژه در ماه جاری، یعنی شهریورماه خرید و فروش خانه‌های دست‌دوم رونق بیشتری گرفته است. در مورد خانه‌هایی که وام خرید به آنها تعلق نمی‌گیرد، خریداران از تکنیک رهن خانه و تامین بخشی از مبلغ خرید از این طریق استفاده می‌کرده‌اند. در عین حال گفته می‌شود کاهش سود بانکی و انجماد آن نقش موثری در سرازیر شدن پول شهروندان به سوی بازار مسکن و بالاخص رونق ساخت‌و‌ساز در خانه‌های کلنگی داشته است. 

گفته می‌شود انجماد سود بانکی در نرخ 10 درصد به ویژه روی افزایش اجاره‌بها و کاهش رهن در معاملات رهن و اجاره تاثیر گذاشته و میزان اجاره را به صورت ملموسی افزایش داده است. 

از یک منظر این موضوع می‌تواند در هفته‌های آینده و حتی هفته‌های نخستین شش ماه دوم نیز ادامه یابد. چه کسانی که تغییر جغرافیایی محل سکونت برایشان اهمیت زیادی ندارد، ممکن است خرید منزل را به هفته‌های نخست شش ماه دوم و ماه‌های مهر و آبان موکول کنند. 

در این‌باره استدلال می‌شود که پس از پایان شهریور التهاب ناشی از هیجان مردم برای تعیین محل سکونت‌شان در شهریورماه فروکش می‌کند و به همین دلیل ممکن است چسبندگی قیمت‌ها برطرف و زمینه کاهش قیمت‌های اعلامی و کاغذی در مقابل قیمت‌های واقعی فراهم شود. از این بابت ممکن است چنین به نظر آید که رونق خرید و فروش با اندکی کاهش در ماه‌های پس از شهریور ادامه یابد و قیمت‌های کاغذی نیز به سمت واقعی‌تر شدن حرکت کند. 

بیشتر متقاضیان به دنبال خانه‌های میان‌متراژ

در همین زمینه یکی از مشاوران املاک در منطقه ۵ تهران به «جهان‌صنعت» می‌گوید: معاملات در فصل فروردین و اردیبهشت رو به رشد بود و در تیرماه معاملات متوسط و عمده متقاضیان حاضر در بازار مسکن بیشتر درصدد اطلاع قیمت مسکن بودند. در مرداد تعداد معاملات بیشتر شد و درصد بالایی از مراجعه‌کنندگان قصد خرید داشتند و بیشتر آنها به‌دنبال واحد‌هایی با متراژ‌های ۷۰ تا ۹۰ بودند. او می‌گوید: از اسفند‌ماه ۹۵ تا خردادماه سال 96 با نوسان قیمت مواجه بودیم و ۲۰ درصد افزایش قیمت داشتیم. حسن زارع افزود: رشد قیمت و معاملات در مناطق مختلف متفاوت است که البته ملک‌های نوساز تا چهار سال ساخت رشد جهشی داشت اما در مورد خانه‌های زیر ۱۰ سال ساخت این نوسان قیمت را نداشتیم زیرا ملک‌های ساخته‌شده در کشور ما بعد از ۱۷ سال ساخت، جزو خانه‌های کلنگی و فرسوده محسوب می‌شوند.

او در مورد خانه‌اولی‌ها می‌گوید: در بین معاملات انجام شده در این سه ماه تابستان، خانه‌اولی‌ها بسیار اندک بودند و بیشتر مراجعان مالکان بودند زیرا خانه‌اولی‌ها بیشتر دنبال ملک‌های تازه‌ساز و نقلی هستند و توان خرید ملک با متراژ‌های پایین حدود ۵۰ یا ۶۰ متر دارند که ملک با این متراژ در فایل‌های ما موجود نیست یا بسیار کم است. 

زارع افزود: آنها برای یک ملک چهار سال ساخت باید مبلغی حدود ۳۰۰ تا ۳۵۰ میلیون هزینه کنند و به نسبت رقم وام‌شان اکثرا پول‌شان به بالاتر از این مبلغ نمی‌رسد.

او می‌گوید: ۷۰ درصد خریداران تا سقف۴۰۰ میلیون تومان پرداخت دارند که گاهی بخشی از این مبلغ را هم از وام خود تهیه می‌کنند و متقاضیان بین ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون خیلی کمتر است.

زارع در مورد ساخت‌وساز‌های مشارکتی گفت: سازندگان خوبی در زمینه ساخت‌وساز داریم اما اصولا این مشکل سده راه می‌شود که ساختمان‌های فرسوده چند طبقه و دارای چند واحد و چند مالک هستند و چند مالک رضایت دارند و گاهی چند مالک مخالفت می‌کنند. تا زمانی که تمام مالکان رضایت ندهند، نمی‌توان به ساخت مشارکتی پرداخت. 

او در مورد درصد‌های مشارکت به «جهان‌صنعت» می‌گوید: در منطقه ۵، ۶۰ درصد مالکان و ۴۰ درصد سازندگان هستند و بیشتر ساختمان‌ها، پنج طبقه ساخته می‌شود که از این پنج طبقه، سه طبقه برای مالکان و دو طبقه برای سازه است. این درصد‌ها در محله‌های مختلف متفاوت است. در مناطق آزادی و طرشت طرفین مشارکت هر دو ۵۰ درصد هستند و در یک ملک چهار طبقه به سازنده و مالک دو طبقه مجزا به هر کدام می‌رسد و در محله‌های پایین‌تر مثل 13 آبان و شهرری ۴۰ درصد مالک و ۶۰ درصد سازنده سهیم است.

زارع افزود: در بحث ساخت‌وساز متریال هر منطقه فرق می‌کند. به عنوان مثال ما برای ساخت یک ملک در محدوده جنت‌آباد از متریال ایرانی استفاده می‌کنیم اما در مناطقی مثل زعفرانیه از متریال گران‌قیمت‌تری استفاده می‌شود چون آپارتمان‌ها با قیمت بالاتری به فروش می‌رسند. وی افزود: معمولا ۱۷ تا ۱۸ ماه برای ساخت یک ملک مشارکتی زمان می‌برد.