بنگاه های معاملات ملکی

فریبرز کیانی

1395/08/12 املاک

کار بنگاه های معاملات ملکی چیست؟

برای انجام هرگونه معامله ای بهتر است از مراجعه ذی صلاح و خبره در آن موضوع بهره برد. برای انجام معاملات ملکی نیز این بنگاه های املاک هستند که به صورت قانونی مجوز انجام معاملات را به عنوان دلال دارا می باشند. البته این بدان معنی نخواهد بود که اگر معامله ای در جایی غیر از این بنگاه ها صورت پذیرد غیر قانونی و یا غیر قابل پیگیری است، بلکه بهتر است از این مراکز برای اطمینان از صحت معامله بهره برد. درواقع این بنگاه ها باید به عنوان کارشناسان معتمد دو طرف یعنی خریدار و فروشتنده و یا مالک و مستاجر عمل نموده و ملک را کارشناسی کرده و با قیمت مناسب و شرایط مناسب مورد معامله قرار دهند.

گزیده ای از قوانین و مقررات مربوط به قراردادهای اجاره ای

حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند (ماده 40 قانون مدنی).

برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است (ماده 190 قانون مدنی).

قصد و رضای طرفین
اهلیت طرفین
موضوع معین که مورد معامله باشد
مشروعیت جهت معامله
قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آنرا منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است (ماده 10 قانون مدنی).
اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند (ماده 466 قانون مدنی).
در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است (ماده 468 قانون مدنی).
مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است (ماده 469 قانون مدنی) .
در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است (ماده 470 قانون مدنی).
عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است (ماده 472 قانون مدنی).
لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد (ماده 473 قانون مدنی).
مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد (ماد 474 قانون مدنی).
اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک (ماده 475 قانون مدنی).
موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد. (ماده 476 قانون مدنی).
موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسیلم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه را از آن بکند. (ماده 477 قانون مدنی).
هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد (ماده 478 قانون مدنی).
عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد (ماده 479 قانون مدنی).
هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود (ماده 481 قانون مدنی).
موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییی دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد (ماده 484 قانون مدنی).
تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم باشد. (ماده 486 قانون مدنی).
هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد (ماده 487 قانون مدنی).

مستاجر باید:

اولا) در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.

ثانیا) عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید .

ثالثا) مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقدا باید بپردازد. اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر می تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد. اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلا یآ بعضا تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریط یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد. عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است به فوت موجر باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد.

اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد. اگر مستاجر بدون در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت. اقساط مال الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجر مستقر نشده است به موت او حال نمی شود. قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شود گواهی گردد.

میزان حق معاملات طبق تعرفه های قانونی در سال 93 چقدر است؟

حق الزحمه کميسيون براي هر معامله اجاره مسکن به ميزان يک چهارم مبلغ اجاره بها و يک چهارم مبلغ رهن براي هر کدام از طرفين معامله (موجر و مستاجر) است. بطور مثال اگر اجاره ماهانه واحدي يک ميليون تومان است هر کدام از طرفين معامله بايد يک چهارم اين مبلغ يعني 250 هزار تومان را بابت حق کميسيون بپردازند که اگر رهن همين واحد 20 ميليون باشد با توجه به ارزش هر يک ميليون معادل 30 هزار تومان در معاملات مسکن کل ارزش 20 ميليون حدود 600 هزار تومان مي شود که يک چهارم اين مبلغ را هم بايد مستاجر و هم مالک به عنوان حق کميسيون بپردازند. همچنین میزان 8 درصد ماليات بر ارزش افزوده نيز به حق کميسيون افزوده مي شود که موجر و مستاجر ملزم به پرداخت آن هستند.

نرخ کميسيون بنگاه هاي املاک براي معاملاتي که ارزش آن ها تا 30 ميليون تومان است 5/0 درصد حق کميسيون از طرفين معامله تعيين شده از سوي ديگر در معاملاتي که ارزش آن ها بين 30 تا 50 ميليون تومان است 75 صدم درصد حق کميسيون از طرفين معامله اخذ مي شود و در معاملاتي که ارزش آن ها بين 50 تا 100 ميليون تومان است نيم درصد حق کميسيون از طرفين معامله دريافت مي شود. همچنين مابه التفاوت معاملات بيش از 100ميليون تومان هم 25 صدم درصد تعيين شده است. اتحاديه مشاوران املاک به تمام بنگاه ها فرم هاي نرخ نامه حق الزحمه را داده و مشاوران املاک بر اساس قانون نظام صنفي ملزم به نصب اين نرخ نامه ها در معرض ديد مشتريان هستند. کميسيون بازرسي مستقر در اتحاديه املاک نیز بطور مستمر با سرکشي به دفاتر املاک بر کار آن ها نظارت دارد. اگر دفاتر املاک از نصب نرخ نامه هاي مصوب يا مجوز کسب خود سر باز بزنند بر اساس بند «ب» قانون نظام صنفي با آن ها برخورد و در مواردي حتي مجازات منجر به پلمب دفتر مي شود.

تعهدات بنگاه ها در معاملات چیست؟

مشاور املاک باید در نهایت صداقت طرفین معامله را از جزئیات معامله آگاه سازد حتی اگر دلالی را فقط برای یکی از طرفین انجام بدهد. مشاور املاک نمی تواند به جای یکی از طرفین معامله قبض وجه یا پرداخت دین کند یا تعهدات آنان را به اجرا بگذارد مگر آنکه از سوی یکی از طرفین دارای اجازه باشد. مشاور املاک در برابر هر یک از طرفین معامله مسئول تقلب یا تقصیراتی است که انجام می دهد. همچنین بنگاه مسئول تمام اشیا و اسنادی است که در ضمن معامله به عنوان امانت به او داده می شود مگر این که ثابت کند او نقشی در مفقود یا ضایع شدن آنها نداشته است. در هر صورت بنگاه امین طرفین معامله است و به اصطلاح ید او ید امانی است و باید همانند امین با طرفین رفتار کند.

نکته مهم: اینجاست که اگر معامله توسط بنگاه انجام و نوشته ها و اسنادی راجع به آن معامله بین طرفین و توسط او رد و بدل شود در صورتی که امضاها راجع به اشخاصی باشد که توسط او معامله کرده اند او ضامن صحت و اعتبار امضاها است و اگر طرفین معامله یا یکی از آنها به اعتبار تعهد بنگاه معامله کرده باشد بنگاه ضامن آن معامله است. اگر مشاور یا بنگاه بر خلاف وظیفه خود نسبت به کسی که به او مأموریت داده به نفع طرف دیگر معامله اقدام کند یا وعده وجهی را قبول کند به مجازات خیانت در امانت محکوم خواهد شد و استحقاق دریافت هیچ اجرتی را نخواهد داشت. بنگاه هنگامی استحقاق دریافت دستمزد را دارد که معامله با وساطت و راهنمایی او انجام شود و معامله قطعی باشد و اگر انجام معامله مشروط به شرطی باشد، پس از حصول و تحقق آن شرط مستحق اجرت خواهد بود. چنانچه معامله با رضایت طرفین یا به واسطه یکی از شرایط قانونی فسخ شود بنگاه حق دریافت اجرت را دارد مشروط به آنکه او عامل فسخ معامله نباشد. هر بنگاه املاکی باید دفتری داشته باشد و کلیه معاملات را که او انجام می دهد در آن ثبت شود. در این دفتر باید نام طرفین معامله مالی که موضوع معامله است نوع معامله شرایط معامله و این که تسلیم موضوع معامله فوری است یا دارای شرایط است عوض مالی که باید پرداخت شود ( وجه نقد است چک است و ... ) و امضای طرفین معامله آورده شود. هر شخصی که بدون مجوز مبادرت به دلالی کند به حبس از شش ماه تا دو سال و نیز جزای نقدی محکوم خواهد شد و اگر معلوم شود عمل دلال بر خلاف مقررات مربوط به دلالی است مورد تعقیب واقع شده و از شغل دلالی موقتاً محروم و پروانه او باطل می شود.

کد رهگیری معاملات چیست و ضرورت آن کدام است؟

این کد از ابتدای دولت دهم به عنوان الزام برای انجام معاملات مورد تاکید قرار گرفت، بدین صورت که پس از ثبت معاملات توسط بنگاه ها در سامانه مورد نظر این کد تولید شده و به عنوان مرجعی برای ثبت دقیق تر معاملات و امکان رسد معاملات ملکی در مورد هرگونه اختلافات حقوقی و همچنین امور مالیاتی مورد استفاده قرار می گرفت. البته از اواسط آبان ماه سال جاری (93) طبق نظر دیوان عدالت اداری, صدور کد رهگیری از حالت اجباری خارج شده و فقط در بنگاه‌های املاک اجباری است به عبارت دیگر آن دسته از اشخاصی که بدون مراجعه به بنگاه مستقیماً به دفترخانه می‌روند نیازی به گرفتن کد رهگیری برای اخذ مفاصا حساب مالیاتی نخواهند داشت.