قبل از تشکیل کمیسیون ماده 100، پرونده ساختمان هایی که بدون مجوز (پروانه ساخت) احداث شده بود در دادگاه کیفری مورد بررسی قرار می گرفت. اما بعد از تصویب ماده 100 قانون شهرداری این کمیسیون تشکیل شد که حیطه کاری آن رسیدگی به تخلفات ساختمانی در حوزه قوانین و ضوابط شهرسازی و ایمنی می باشد.
کدام پرونده ها در کمیسیون ماده 100 مورد رسیدگی قرار می‌گیرند؟
1. ساخت بنا بدون پروانه یا مازاد بر آن
2. نداشتن پارکینگ یا کسر پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن
3. ساخت در حریم معابر شهر
4. مقاوم نبودن بنا یا رعایت نکردن ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی در احداث بنا
5. تغییر کاربری بدون مجوز
اگر فردی از تخلفات پیمانکار یا مجری ضرر ببیند علاوه بر این که می تواند به مراجع قضایی شکایت کند می تواند به شهرداری مراجعه و پس از بررسی های لازم چنانچه نیاز به تصمیم کمیسیون باشد پرونده به آن ارجاع می شود.
فرآیند رسیدگی
کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری، در واقع تشکیل شده از دو کمیسیون زیر است:
1. کمیسیون بدوی
2. کمیسیون تجدیدنظر
در ابتدا پرونده تخلفات در کمیسیون بدوی مطرح می‌شود. یکی از اعضای آن نماینده‌ی شهرداری است که فقط برای بیان توضیحات می تواند در جلسات حضور داشته باشد. فردی که پرونده تخلف او در این کمیسیون عنوان شده، می‌تواند با ارائه لایحه کتبی از خود دفاع کند. تصمیمات گرفته شده در این مرحله قابل اعتراض در کمیسیون تجدیدنظر است ولی درخواست تجدید نظر تا ده روز از تاریخ ابلاغ رای باید ارایه شود. در مرحله بعد نتیجه اعلام شده توسط کمیسیون تجدید نظر قطعی و قابل اجرا است اما اگر شخص همچنان اعتراض داشته باشد می‌تواند طبق بند ب ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری به این سازمان مراجعه و به آن اعتراض کند.
ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری رسیدگی به شکایات و اعتراضات اشخاص حقیقی یا حقوقی را در دو بند الف و ب شامل می شود :
الف ـ تصمیمات و اقدامات واحدهای دولتی اعم از وزارتخانه ها و سازمان ها و مؤسسات و شرکت های دولتی و شهرداری‌ها و سازمان تأمین اجتماعی و تشکیلات و نهادهای انقلابی و مؤسسات وابسته به آن ها
ب ـ تصمیمات و اقدامات مأموران واحدهای مذکور در بند «الف» در امور راجع به وظایف آن ها
تخلفاتی که در کمیسیون ماده 100 مورد بررسی قرار می گیرند عبارتند از:
- احداث بنا بدون پروانه ساخت
مطابق ماده 100 قانون شهرداری، قبل از هر اقدامی جهت ساخت و ساز یا تفکیک زمین و املاکی که در محدوه‌ی شهر یا حریم آن واقع شده است، مالک الزاما نیاز به دریافت پروانه از شهرداری دارد. در صورتی که بنایی بدون پروانه شروع به ساخت و ساز کند، رأی صادر شده در دو حالت زیر متفاوت خواهد بود:
الف- اگر ساخت و ساز بدون رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی باشد، کمیسیون موظف است که حکم به تخریب بنا بدهد.
ب- اگر ساخت و ساز بدون گرفتن مجوز از شهرداری بوده ولی اصول فنی و بهداشتی شهرسازی در آن رعایت شده باشد، کمیسیون می تواند حکم به تخریب یا پرداخت جریمه صادر کند. اگر حکم به پرداخت جریمه صادر شود، میزان جریمه با توجه متراژ بنایی است که بدون مجوز ساخته شده است. در این حالت به ازای هر متر مربع بنای بدون مجوز، یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان به عنوان جریمه دریافت می شود. پس از پرداخت جریمه و نیز عوارض قانونی باید برگ پایان کار ساختمان صادر شود.
تخلف تراکم اضافی
مساحت زیربنای مربوط به هر ساختمان در اطلاعات شناسنامه فنی ساختمان تعیین می شود. حالا اگر نسبت به مساحت زیربنای ثبت شده در پروانه ساختمانی اضافه ساخت وجود داشته باشد، گفته می شود که شخص مرتکب تخلف تراکم اضافی شده است. کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری در این خصوص می تواند دو نوع حکم صادر کند:
الف- تخریب: در صورتی که اصول فنی شهرسازی و بهداشتی در ساخت رعایت نشده باشد و یا این که کمیسیون در ابتدا حکم به پرداخت جریمه صادر ولی این جریمه پرداخت نشود، حکم به تخریب بنای اضافی صادر خواهد شد.
ب- تعیین جریمه: اگر تخریب اضافه بنا ضرورت نداشته باشد، کمیسیون حکم به پرداخت جریمه صادر خواهد کرد.
تخلف مربوط به کسر پارکینگ
در برخی موارد با توجه به مشخصات پروانه، نقشه ها و ضوابط شهرداری احداث پارکینگ ضروری است. حالا اگر مالک ساختمان بدون توجه به این ضوابط پارکینگ نسازد و یا این که ساخت پارکینگ خلاف رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی باشد، شخص مرتکب تخلف شده است. در این موارد اگر امکان اصلاح وجود داشته باشد یعنی امکان ساخت آن وجود داشته باشد، حکم به اصلاح آن صادر خواهد شد. اگر امکان اصلاح وجود نداشته باشد، حکم به پرداخت جریمه صادر خواهد شد. در صورتی که پارکینگ بدون رعایت اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی احداث شده باشد، کمیسیون موظف است حکم به تخریب آن صادر نماید.
عدم استحکام بنا
با توجه به قوانین و ضوابط شهرداری مالک ملزم به ارائه برگه تایید شده استحکام ساختمان توسط مهندس ناظر است. در این برگه مهندس ناظر در طول بازدیدهای انجام شده، ایستایی ساختمان را تایید می نماید. در صورتی که به دلیل عدم استحکام بنا حادثه ای رخ دهد مهندس به عنوان مسئول حادثه به کمیسیون ماده 100 معرفی می شود. بنابراین اگر اصول فنی و شهرسازی رعایت نشده باشد کمیسیون موظف به صدور حکم تخریب بنا می باشد.
عدم رعایت اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی
اصول فنی شامل ضوابط مربوط به احداث بنا می شود كه رعایت نکردن آن موجب بهره برداری نادرست از ساختمان و بقای ساختمان می شود . اصول بهداشتی موجب حفظ سلامت جسم و روان ساکنان در ساختمان می شود كه مالک ملزم به رعایت آن می باشد. منظور از رعایت اصول شهرسازی قوانینی است كه به حفظ بافت، توسعه فعلی و آینده شهر کمک می کند. در صورت هرگونه تخلف در این سه اصل حکم به تخریب صادر می شود.
تغییر کاربری
شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهری تهیه شده موظف است طبق این نقشه در پروانه ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را مشخص کند. حال اگر بر خلاف آن چه در پروانه ذکر شده مالک تغییر کاربری دهد، در این حالت شهرداری این موضوع را به اطلاع کمیسیون می رساند و پس از آن که ثابت شد که تخلفی رخ داده است، در مهلت مناسب در مورد تعطیلی محل تصمیم گرفته می شود که مأموران شهرداری مجری این تصمیم هستند.
تخلف مهندس ناظر ساختمان
مهندس ناظر ساختمان باید بر عملیات اجرایی ساختمان نظارت داشته باشد تا ساختمانی که ساخته می شود با مشخصات درج شده در پروانه و نقشه مطابقت داشته باشد. در پایان کار هم باید تطابق آن چه در پروانه و نقشه ثبت شده را با ساختمان تایید کند. اگر مهندس ناظر تخلفی را ببیند ولی آن را به شهرداری اعلام نکند و یا این که برخلاف آنچه که هست گزارش دهد و پرونده آن ساختمان در کمیسیون ماده 100 مطرح شود، شهرداری باید تخلف مهندس ناظر را به سازمان نظام مهندسی گزارش دهد.
ساخت در حریم معابر شهری
در مورد ساخت در حریم معابر شهر، مالک موظف است بر اساس پروانه ساختمان و طرح های مصوب رعایت برهای اصلاحی را بکند، در صورتی که بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه ساختی در این مورد انجام گیرد شهرداری موظف است مانع ادامه عملیات و تخلف را به کمیسیون گزارش دهد.
